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コラム

競売開始決定通知書が届いた。どうします?

2018年2月4日 / 2018年2月8日更新

 コラム, お久しぶりです。
 競売決定通知書とは、債権者が競売の申し立てをし、裁判所が受理、差し押さえたという通知のことです。
晴天の霹靂というより、住宅ローンを滞納したことによる当然の帰結と言わざるを得ません。
 滞納していれば、予想出来たことです。
この先、自動的、強制的に民事執行法により、競売が自動的に進んでいくことを意味します。
競売は、国の民事執行法に、基づいております。
 競売を回避するために、早めに専門家、債権者と任意売却の相談をし、取り下げの交渉をすることも可能です。
しかし、任売を取り扱う専門会社さんはあたかも競売は、不利であるかのように宣伝しておりますが、人気があって競争率が高く権利関係が法的に複雑な物件は、競売をスルーすることにより、高額で落札できたり、不利な権利関係が消滅したりで優良物件に生まれ変わることもあります。また、債権者も抵当権、権利関係を剥ぐために競売にかける場合もあります。
 夫婦共有名義の場合、一方が同意しないと困難ですし、交渉が成立しない限り、競売の取り下げは出来ません。
夫婦共有名義は、比率によっては、相続税対策になったり、3千万円控除がダブルで使えたり、節税対策にもなります。
また、住宅ローン控除も夫婦それぞれが使えることになります。
 しかし、3人に1人強は、離婚する時代です。こじれると財産まで処分できなくなる場合もありますが、競売は、債務があれば強制的にかけられるので夫婦共有名義もよく見受けられます。
 通知から、1、2か月後に執行官により現地調査が行われ,,また不動産鑑定人の資料から評価書、三点セットが作成され、約4か月後に期間入札の公示、そして入開札へと自動的に進みます。
開札期日の前日が、任売の取り下げのタイムリミットで、「せっかく入札したのに物件が消えていた。いわゆる取り下げになっていて残念」ということは、実際にあることです。
 さて、それでは開札した以降に、落札して権利を持った人に承諾していただき、債権者も同意した場合、任意売却は理論上可能ですが、まずは、自らの権利を無条件で放棄する落札者は稀有で、さらに困難を極めることになります。
 債務者本人は、競売に参加することができませんが,本人以外の家族であれば入札は可能で、競売に参加できます。
 さてその後、落札者が代金を裁判所に振り込んだ時点で、法務局での登記がまだ済んでいなくても、民事執行法上では所有者となります。
 したがって、落札者が代金を納めれば、強制執行をもかける事が出来ます。
民事執行法は知れば知るほど、面白い法律だと思います。
 そして、その時点で所有者が確定するので、今まで住んでいた債務者は、不法占拠者となり、対抗できなくなり、この家を出ていかなくてはなりません。不法占拠者は、何の権利も主張できなくなり、居住権を、失います。
出ないと強制執行にかけられてしまいます。つまり、滞納していても約6か月間、不法占拠者とならないうちは、誰に言われることなく住んでいられるのです。
 ただし、不法占拠者になる前に、若しくは所有者が決まった時点で計画的に自らが退去するのが、タイミング的に一番、良いと思います。社会的にも心理的にも良いと、私は思います。
 参考までに強制執行に要した費用は、裁判所で確定させた上で、事後において退去を拒んだ相手方に費用請求することは、可能です。
  天の声;  (実際、強制執行に要した費用は法的に請求は可能ですが、現実的にそこまでやるの?)

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