わかりやすい競売の知識 　

競売のメリット
・入札したからといって、必ず手に入るわけではなく、入札額以外に発生する経費もかかります。しかし低価格で手に入れられるというチャンスは広がります。
・今ではローンを利用し易くなり個人でも投資がし易くなりました。
・裁判所による確実な所有権の移転が行われる。民事執行法によるとお金を支払った時点で所有権移転がされたことになるので、法務局への登記手続きもその後でもできる。したがって代金を支払うと強制執行手続きの開始ができる。

◎知っていただきたいキーポイント
※代金を支払うと民事執行法上、競売は所有権の移転の登記と同じ効果があるので、強制執行手続きの手続き開始もできます。
　しかしながら登記しないと次の所有権移転（売買）はできないので注意が必要です。そして5年を経過すると登記に必要な内容を証明する裁判所の書類保管期限が終わります。
　したがって代金を納付したら円滑に登記していまうのが一般的で、何の問題も残らなくなります。。
競売で落札、取得したのは土地建物なのであって動産は落札者の物でありません。したがって、取り扱いには注意が必要です。
残置してある動産はなの通常前所有者のもので落札者に権利はないのです。

裁判所の競売物件は、必ずしも一般的に売買できるものばかりではないので要注意です。

不動産競売物件は、
1．高利回りを得やすく、不動産投資に向いている.。
2．購入価格を安く抑えることができる。
3．登記が確実。
4．退去に応じない方には競売は強制執行をかける事ができる。
5．取得時に消費税が発生しない。しかし業者の経理上は発生する。

競売のデメリット
1．個人情報公開のため近所・知人に知られる可能性がある。
2．引越代金自己負担。立ち退き料は法的には発生しない。
3．強制執行に伴う引き渡しに応じなくてはならない。
4．返済交渉不可。
5．建物の内部を見ることができない。
6．入札の結果、最高価格になることが必要で、一般市場物件より入手難度が高い
7．境界が判然としない時等でもそのまま現状で引き渡しを受ける。

※競売は民事執行法に基づき執行されるので知識を簡単に知っていた方が何かと有利だと思います。民事執行法は競売の骨組みみたいなもので知れば知るほど、理解すればするほど応用も効き面白い法律だと思います。

　◎競売で落札されず特別売却に進んだらどうなるのか？
　特別売却という方法で再競売にかけられます。この場合最も早く申し込んだ方が権利者になります。特別売却では買受け可能価格以上の金額で買えることになります。したがって最も安い買受け可能価格で買うのが普通です。競争相手がないわけですから。その場で迷う必要はありません。

　○申込人が殺到し買受人が複数いたらどうなるのか？
　くじ等により買受け申込人を決めます。

　落札者が現れない場合、再評価され、売却基準額等がひき下げられ再度期間入札にかけられます。要は落札者がいない場合、裏返すとその分長く住んでいられるという考えは禁物です。
税金等延滞していれば債務遅延損害金で膨らんでいきますし、低い金額で落札されるとその分多くの残債が残ってしまい、結果的には、自分の首をしめることになります。（本人の考え方次第です）
　前面道路の私道等調査を怠ればせっかく手にいれても例えば開発道路2項道路でありながら私道で権利者がいて主張されて閉鎖されるとどうすることもできなくなります。行政の対応の遅れからくる運用上の法律の落とし穴みたいなものだと思っております。