不動産投資で資産管理会社がおトクな理由

皆さんこんにちは。
和不動産の代表取締役の仲宗根です。
【不動産投資で資産管理会社がおトクな理由】という内容の解説を本日は進めて参ります。

「資産管理会社」という言葉を聞いたことはありますか？
その名の通り、資産を管理する事業のために設立する会社を言います。基本的に海外だけではなく日本でも個人の所得税率よりも法人税率の方がかなり低く、大きな【節税効果】を生みだすため、最近は富裕層・経営者だけではなく「資産管理会社」を設立する不動産オーナーが増えています。
今回は、資産管理会社の活用法についてご説明いたします。

個人と法人、税率の「差」を利用する

不動産投資を始めると、所得税法69条「損益通算」により、確定申告を行うことによって所得税・住民税の控除によって節税ができるというメリットがあります。しかし、確定申告で節税効果が発揮されるうちはあまり収益が出ていない状態とも言えるので、好ましいとは言えません。
不動産取得により得た利益が増えれば、全てではありませんが利益の一部は課税されるようになります。

そこで活用したいのが、資産管理会社です。個人の所得税率は最高45％、同じだけの所得でも法人税なら23.2％と税制上大きな乖離が見られます。。
所得が多いほど納める税金の割合が大きくなる所得税に比べて、法人税は800万円というラインを区切りに税金は一定かつ割合も低いです。
つまり、年間330万円以上の所得がある場合は、法人を設立し税率を15％一定に取引を行うことで、大きな節税が可能になり現金などの資金を守れます。



最近は、節税を求めて個人で資産管理会社を立ち上げて代表者になる不動産オーナーが増えています。

法人活用のパターン

いざ法人を設立するとなれば、今まで所有していた不動産の所有権をすぐにでも移転したい方も多いでしょう。ですが、所有権を移転するには贈与か売却、あるいは現物出資のいずれかの方法を選択する必要があるため、留意が必要です。
贈与であれば贈与税が掛かったり、売却であれば適正な価格設定をしなければならなかったりと、それぞれ手間も時間もかかります。

通常は、すぐに所有権を移転せず、法人設立前に購入した物件は”管理”する形で活用し、法人設立後は法人名義で購入するのが一般的な方法です。下図をご覧ください。



資産管理会社として法人で不動産投資を行う場合、管理の方法は3種類あります。

法人を設立後に個人で所有していた物件を移転するには手間も費用もかかると先にも書きましたが、まず「管理委託方式」にすれば移転経費はかかりません。

①管理委託方式
所有物件の管理を資産管理会社に業務委託・運用することで、オーナーが管理委託手数料を支払い、家賃収入を得る方式です。

②サブリース（転貸）方式
所有物件を資産管理会社に貸し付け、会社に家賃収入が入り、個人は保証賃料として家賃収入を得る方式です。

③建物のみ法人が所有する直接保有式
資産管理会社が直接所有権を得る方式です。家賃収入は全て資産管理会社に入り、個人は役員として報酬を貰う形で収益を得ます。

以上が、資産管理会社で不動産投資の節税をする方法の3パターンです。



まとめると税率の高い所得税を税務署へ支払う必要がある賃金・給与をもらうサラリーマンは、こういった手順で資産管理会社を上手に活用し、決められ範囲で節税をすることでよりお得に不動産投資をすることができます。また資産の分割が容易になったり、繰越控除も3年から最長10年に伸びるなど、法人だけのメリットもあります。

ちなみに会社を設立する際は、合同会社をおすすめしています。上場して自社株を持ってる出資者に配当を渡すわけではないですし、合同会社は資本金の0.7%ないし6万円という金額で設立できる制度になっています。

個人が企業設立というと、手続きが煩雑で難しく感じる方もいらっしゃることでしょう。もし、節税のために法人の設立を検討されるなら、ぜひ私共にご相談ください。

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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳