不動産投資の分離発注リフォームは工期長期化に注意

本日は【不動産投資の分離発注リフォームは工期長期化に注意】というテーマでお送りします。

コストをかけずに効率よく進める方法

不動産投資をしていれば、入居者の入れ替わりのタイミングで原状回復やリフォームが必要になります。

何をするかと言うと、浴槽のコーキングを直すような簡単なものから、室内の壁紙張り替え、畳の表替え、キッチンユニット交換、3点ユニットバスを独立した風呂・トイレ・洗面所へ分離、部屋の間取り変更に至るまでさまざまな種類があります。これらは賃貸の収支に大きな影響を与えるため、オーナー様においては、できるだけ費用をかけずに効率よく行いたいものです。

リフォームにはオーナー様自身が行うもの、材料はオーナー様が手配し工事は委託する「施主支給」、内容ごとに業者を選定し工事をしてもらう「分離発注」、リフォーム業者に「一括発注」するなどの方法があります。一括発注では、管理会社が、材料の手配から施工業者の手配までしてくれることもあります。

それぞれにメリット・デメリットがありますが、「分離発注」方式では、オーナー様が上手くリフォームの段取りを進めることができれば、コスト削減効果が大きくなります。

その一方で、どうしてもスケジュール調整が上手くいかなければ、空室期間が長くなり家賃収入が入らなくなるデメリットがあることも忘れないでください。工期長期化に注意しましょう。

よくあるリフォームの内容とその費用について

室内リフォームで多いのは、壁紙の張り替えや床のフローリング材取り換え、部屋のクリーニングなどです。

○クロス（白）張り替え
800～1200円/㎡　　

○クッションフロア
2,500～3,000円/㎡　　フロアタイルでは約1.5倍の費用がかかる。

○ソフト幅木（90㎝）
1,000円/本

○室内クリーニング　
1,000円/㎡
※面積が広いファミリー向け物件なら700円/㎡～。

○クロス張り替え、クッションフロア交換、クリーニング一式
5,000円/㎡

リフォーム発注の方式

リフォームは、誰がするか、材料の調達は誰がするかなどによりさまざまな発注の仕方があります。

①施主支給のリフォーム

オーナー様ご自身がリフォーム用の部材を購入し、業者に作業を依頼します。材料購入をオーナー様が直接行うことにより、コストを節減することができます。

一括発注よりも工期が短縮できますが、オーナー様が部材の種類を決定するため、難易度が高くなります。

②分離発注のリフォーム

工事の内容ごとに分けて発注を行う方法です。
リフォームの内容ごとに材料を発注し、工事のスケジューリングをオーナー様が行います。
クロス張りや浴室工事といった作業は、職人が行います。

賃貸物件のリフォームは、それぞれの作業内容が密接に絡んでいるため、オーナー様は、工事内容を把握し、実施の順番を決めて職人に直接発注します。

①、②の方式では、効率よくスケジューリングができないと、工事の期間が長引いて入居者募集が遅れます。空室期間が続けば家賃収入が得られる時期も遅れて、オーナー様の収支計画に大きな影響を及ぼすので注意が必要です。

そして現場全体の監督者もいないため、作業中に不具合が生じた場合、その責任の所在が不明確になり、やり直しの指示が出しにくいデメリットもあります。

③一括発注リフォーム

マンション経営で物件管理を管理会社に委託している場合、管理会社の大半は系列のリフォーム会社を持っています。

物件が遠方にあるなど、オーナー様が直接出向いてリフォームができない時は、管理会社経由で一括発注する方式が多く取られています。この方法の最大のメリットは、オーナー様の手間がかからないことです。

管理会社は賃貸募集も行っており、入居者目線でリフォームの内容を決定します。それぞれの場所について専門の業者が施工を行い、賃貸管理会社が工事内容や実施状況をチェックするため、手ごろな価格で品質の良いリフォームが可能になります。

管理会社にリフォームを一括発注する時は、リフォームを実施する会社から管理会社へ10％程度のキックバックが行われているケースが多く、費用は施主支給と比べれば高めになります。



今回は【不動産投資の分離発注リフォームは工期長期化に注意】でした。
最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。

次回のコラムもお楽しみに！
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