収益物件を満室運営するために物件購入後にやるべきこと

皆さんこんにちは。
本日テーマは、【収益物件を満室運営するために収益物件購入後にやるべきこと】についてです。
空室対策は費用対効果を考え優先順位に従って実行する 収益の高い物件を購入する最大の決め手はなにかを解説していきます。

空室対策は費用対効果を考え優先順位に従って実行を

物件が満室運営できるかどうかは、物件が家賃に見合っているか、またはそれ以上の価値があるかで決まります。
収益物件を購入する最大の決め手は、金額をかけてでも対応策を取れば満室にできる見込みがあるかどうかです。
ただし、対策を講じても満室にできる潜在価値がない物件は、基本的にどんなにがんばっても人は入りません。

需要はあるのに建築できないワンルームマンション、ワンルームマンション経営は、東京23区内で行うのがおすすめです。その理由は非常に簡単で、ワンルームマンションの需要が高く空室対策になるからです。23区内のワンルームマンション経営は都心の再開発により将来的な入居者の確保が見込め、空室対策になります。すでに23区内であれば需要はあり、将来的にもこの重要は高まっていくことが期待できるのです。しかし、需要が高いにも関わらず、新たなワンルームマンションの建築が出来ないのです。そのため空室対策にも有利になります。なぜ23区内の需要が高いのに建築が出来ないのでしょう。
収益物件が満室運営できるかどうかは、収益物件が家賃に見合っているか、またはそれ以上の価値があるかで決まります。

満室運営するための対策は、次の3段階に分けて行います。

（1）収益物件購入後すぐに行わねばならないこと
（2）満室運営するために必ずやるべきこと
（3）他の物件との差別化をすること

これらの対策は購入後、入居者募集前までに行うべきものと、収益物件購入後にやるべきことの2つに分かれます。
募集前には、収益物件の原状回復を行い、賃貸募集の営業力がある管理会社を選定し募集広告の準備をします。
費用対効果を確認し、考えながらも、周辺の家賃の取引相場よりも安い賃料を設定します。

満室運営を狙うも、入居者が決まらず空室が続きそうなら、収益物件周辺の賃貸募集内容を詳しく調べて、入居が決まらない原因を探し、管理会社だけでなく近隣の不動産会社へも募集依頼を行います。

照明器具、インターホン、ウォシュレットやガスコンロ、洗面台が老朽化していたり、設置されていない場合は新しく設置をし直します。
地方など、元々空室率が高いエリアにおいては、収益物件の供給が需要を上回っていることもあるので、基礎的なリフォームなどを行い他の物件との差別化対策を行います。
満室運営のための空室対策は、赤字を出さないように費用対効果を考えて段階的に取り組んで下さい。

賃貸住宅市場の現状

総務省統計局が発表した日本国内における「空家数及び空家率の推移(昭和38年～平成25年）」を見ると、平成10年に空室率が11.5％と2ケタを超え、平成25年度空室率は13.5％、280万戸と過去最高となっています。

空室率が高まる一方で、国土交通省による賃貸住宅の新築戸数も順調に伸びています。賃貸需要を上回る数で、毎年収益物件が建設されていることがわかります。

新築賃貸収益物件が毎年多く建設されている理由の一つに「相続税の節税対策」が考えられます。


土地は更地のままでも税金がかかります。
しかし、賃貸住宅を建設すると、固定資産税が最大1/6まで優遇されます。
また、賃貸経営の経費を所得から差し引くことができるため節税効果が高くなります。
このため賃貸住宅の建設増加につながっているのです。

満室運営したいオーナー様がすべき段階別空室対策

このような状況下で取り組む賃貸経営は、購入する収益物件が満室運営できるかどうかは買う前に8割方決まっていると言われています。
このような状況下で取り組む賃貸経営は、購入する収益物件が満室運営できるかどうかは買う前に8割方決まっていると言われています。

周辺の賃貸住宅の家賃相場を調べ、それよりも値頃感がある魅力ある家賃を設定します。

賃貸募集に際しては、物件の管理会社だけでなく近所の不動産販売業者にも高めの報酬を提示し、自分の収益物件を優先的に営業してもらうように依頼しておきます。
入居募集が始まっても、人が入らないときは、大胆なリフォームをするなどして、他の物件との差別化を図ります。インテリアショップや本などでも流行の傾向などを参考にするのもいいと思います。
ホームページを作成すると広告効果が上がります。

満室運営のためのこれらの対策は、常に物件の利回りと相談しながら段階的に進めていきます。
対策の中でも「地元の不動産業者に対して賃貸契約成功報酬をアップする」「営業マンに個人的にお礼を渡す」といった方法は、数ある収益物件の中から、優先的に自分の収益物件を紹介してもらえるため成約率のアップに大きく貢献します。

また、自分が所有する収益物件のアピールポイントを明確にしたチラシ（マイソク）を作成しておきましょう。

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和不動産　仲宗根和徳