不動産投資の追い風「ワンルームマンション規制」
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【遠方物件の場合に現地不動産会社に電話で確認するべきこと】についてです。
遠方物件を見学せずに買い付けをする方法とは
複数の物件で不動産投資をするようになれば、リスク分散目的で地方の物件に投資することもあります。
会社員として平日に働いていれば、土日の休日がくるたびに地方物件を見に出かけるのは、交通費などの出費がかさみます。
購入するか否かを決めるために、現地での物件確認は欠かせませんが、遠方に出向くことなく良い物件かどうかを見極めるには、概要資料やレントロール資料を利用し、物件の収益性を検討した後、複数の不動産会社へ候補の物件に対してヒアリングを行います。
ヒアリングは、家賃が妥当な金額か、空室リスクが高いか、駐車場や駐輪場の有無、現地の賃貸需要や生活の利便性、入居者募集の費用など、実際に賃貸経営をした場合について、物件の最寄り駅か近くの主要駅にある不動産会社をいくつか選び、そこからの意見や情報を参考にして見込みがある物件かどうかを判断します。
投資に適した物件だと判断できれば、物件を実際に見る前に買い付け申込書を提出します。
まだ現地確認していない状況で、書類が提出できるかどうかを不動産会社へ問い合わせてから申込書を出せば、後でキャンセルすることもできます。
現地訪問をせずに物件の買い付け申込書は出せるか
買い付け申込書は、法的拘束力はなく提出後に撤回しても問題はありません。この時に重要事項説明を受けていたとしても、買い付けキャンセルをすることはできます。
ただし、売主から売り渡し承諾書を受け取らないように注意します。
買い付け申込書と売り渡し承諾書の受け渡しが済んだ状態で買い付けをキャンセルすれば、不誠実な対応をしたとして、契約締結上の過失責任を問われ、損害賠償義務を負うこともあるからです。
買い付け申込書を提出しただけなら、物件購入をキャンセルしても法律上は何の問題もありません。
しかし、できるだけ早く受信確認つきのメールを送付したり書面にしたものを先方に送るなど、記録に残して購入の意思がないことを伝えてください。
仲介業者が執拗に購入契約を迫ることもありますが、あまりにも度がすぎていると感じれば、各都道府県の宅建指導班や市町村の相談窓口などへ相談することができます。
有望な物件はこのようにして交渉権を確保しますが、買い付け申込書を提出したら、できるだけ早急に現地の物件を見学して結論を出すようにします。
現地見学でチェックすることは
物件の見学は、室内に照明器具がない場合を考えて、日中の明るい時間帯に訪問し、日当たりなどもチェックします。また、立地や共有スペースおよび室内設備を確認します。
あらかじめチェック内容が記載された「チェックシート」を作成しておけば、確認もれを防ぐことができます。
【チェックシート内容例】
（１）共有部分
駐車場、駐輪場、バイク置き場、ゴミ置き場、エレベーター、集合ポスト、宅配ボックス、セキュリティ、バルコニー方角など
（２）室内
日当たり（見学時間記載）、通風、床や壁の汚れ、靴箱の有無、浴室の設備、洗面化粧台、洗濯機設置場所有無、エアコン有無、電気容量、コンセントの位置や数、電話回線、インターネット回線、キッチン設備
（３）その他
銀行、郵便局、病院、交番、学校、公園、スーパー、コンビニ、商店街や飲食店、ドラッグストア、100円ショップ、ホームセンター、クリーニング店、レンタルビデオ店、スポーツジムなどの店舗からの距離
現地見学は「入居者」「投資家」両方の視点で
現地見学をする時は、入居者と投資家の２つの立場からチェックをします。
最寄り駅からのアクセスは、実際歩いてみれば書類に記載されている時間より長くなることもあります。大きな交差点の信号待ちなどによっても、大きく左右されます。
周辺環境については、最寄り駅までの道のりが安全かどうか、騒音や臭いが気になるような場所はないかなど、時間帯を分けて数回確認して下さい。
入居率は、集合ポストや電気・ガスメーターを見ればわかります。
室内は、そのまま貸し出せるかリフォームが必要かの見極めをして下さい。畳をめくって、下地の傷み具合なども必ず確認します。
デジタルカメラやメジャーなどを持参し、写真も撮っておけば、購入後のリフォームの予算もすぐに出しやすくなります。
一棟マンション･アパート見学なら、全面道路のチェックも必ずして下さい。境界線を示す杭や石があるかどうかも、トラブル防止のために必ず確認しておきます。
この時に境界線を越えて屋根や塀が設置されていれば、不動産会社にすぐに問い合わせるようにして下さい。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
