不動産投資を始めるときに自己資金はいくら必要？

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。

本日テーマは、【不動産投資を始めるときに自己資金はいくら必要？】についてです。

自己資金額は不測の出費への備えと利回りのバランス

初めて不動産投資を始める時、自己資金をどこまで用意すればいいのでしょうか。

一般不動産投資家は、銀行から融資を受けて物件を購入することが多いのですが、ローンの審査を通りやすくするには、頭金があった方が有利になります。そして、物件を買う際には、不動産会社への手数料や税金の支払いなどのキャッシュが必要になります。また、投資物件へのリフォームなど、物件を購入してから賃貸経営をする中で突発的な経費が発生します。

これらを考えた時、一般的に物件価格の3割程度の頭金と購入時の諸費用として7％分、賃貸経営で必要となるリフォーム代などの予備費として5％の現金が手元に残るように自己資金を調達するのが良いと言えます。

できるだけキャッシュでまかなったほうが、借入額が少なくなるのでオーナーさまの精神的な負担も軽くなるかと思いますが、不動産投資は長期的な視野で行うものなので、家賃収入から税金や管理費及び修繕積立金、不動産会社への手数料などの経費を差し引いた実質利回りを見ながら、投資する金額を決定して下さい。

不動産投資ローンの選び方

不動産投資をするために必要な不動産投資ローンは、メガバンクだけでなく地方銀行、信託銀行など、さまざまな金融機関で取り扱われています。

一般投資家が利用できるローンには、低金利で利用できるが審査や限度額、返済期間が厳しい住宅金融公庫や国民生活金融公庫、自治体の融資の公的ローンと金融商品が豊富で、金利や返済条件などが自由に設定できる都市銀行や地方銀行、信託銀行が取り扱う民間ローンがあります。

それぞれに特徴がありますが、低金利にこだわりすぎると返済期間が短かったり融資限度枠が低く、自分が立てた投資計画に合わないこともあります。返済期間が長い不動産投資ローンは、空室や家賃値下げなどのリスクも考えて、安定して収益を出せるように計画を立てて選んで下さい。

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民間の銀行では、頭金ゼロでも融資可能といったローンがあります。これらのローンが利用できれば、手元に資金を残して不測の事態に備えやすくなりますし、投資効率も上がりますが、立地がよく入居者が途切れない優良物件であることや、融資を受ける人の収入がある程度の水準で長期間安定しているといった条件が揃わないと審査に通らないことがあります。

仮にフルローンで物件を購入できても、空室や修繕の対応のために赤字に陥り不動産投資に失敗してしまうこともあります。初めて不動産投資をする時は、このようなリスクもあることを考えて頭金を用意しておくのが良いと言えます。

自己資金を効率よく使って不動産投資をする

不動産投資家の中には、数億円以上の物件を購入している人もいます。このような投資家は、リフォームなどの諸費用も含めたオーバーローンで融資を受けているか、フリーローンを利用しているか、またはこれまでに物件を売却して多額の現金を持っているかのどれかです。

このような人たちは、突発的な出費のための余裕資金を手元に残しながら、自己資金を効率的に使っています。金利が低い現在、頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしても返済総額がさほど変わらないため、余裕のある自己資金を使って次の物件を購入し、そこから収入をさらに得ようという考え方です。

不動産投資は、このように銀行から融資を受けながら複数の物件を運営することで利益を増やしていく仕組みです。

もちろん物件を購入する時には、銀行から融資を受けますし物件数が増えれば融資を受ける金額、借金も増えていきます。そして、投資物件から安定した家賃収入が得られない限り経営は行き詰ってしまうのも事実です。

空室リスクを低くおさえるためには、入居者が途切れない物件を見極めて購入しなければなりません。不動産投資で目指す収益目標を明確にし、それが実現できる物件を見極めてスピーディーに投資できるかどうかが不動産投資成功の秘訣です。


今回のコラムは、【不動産投資を始めるときに自己資金はいくら必要？】をお送りしました。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！

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