不動産投資で頭金ゼロあり？オーバーローンでも購入は可能

皆さんこんにちは。
本日テーマは、【不動産投資で頭金ゼロあり？オーバーローンでも購入は可能】についてです。

自己資金なしでも不動産購入はできる

不動産投資でマンションなどを購入する際には、自己資金がないと金融機関から融資してもらえないのではないか？と不安に思う人がいるのではないでしょうか。

ただ、収益評価や積算評価、本人の属性が良ければ、頭金なしやオーバーローンで融資を受けられることがあります。
そもそも頭金とは、物件価格のうち、購入時に現金で支払う額のことをいいます。かつては購入価格の7～8割までしかローンを組めない時代もあったのですが、ネット銀行が台頭し、既存の銀行とのサービス競争が激しくなった結果、フルローンを組める銀行も出てきました。

また住宅を購入する際には、物件価格だけでなく融資手数料や登記費用、印紙税といった諸費用がかかります。この諸費用は基本的に自己資金で用意するものとされてきましたが、最近では諸費用、リフォーム費用、さらには引越し費用まで、物件価格に加えて融資してくれる住宅ローンを提供する金融機関も出てきています。

自己資金なしでも家が購入できるなら、すぐにでも買いたいと思われるかもしれませんが、実際には頭金なしでフルローンを組むことはお勧めできません。その理由について、次で詳しく説明していきます。

金融機関によっては住宅ローンをフルで組めますが、それをお勧めできないのには、いくつか理由があります。

住宅ローンの審査に通りにくくなる

頭金なしの場合、住宅ローンの審査は頭金ありの場合と比べて厳しくなります。ローン完済までは家や土地に金融機関の抵当権が設定され、融資先に万が一のことがあってローンが支払えなくなってしまうと、金融機関はその物件を売却します。そういった場合、物件の売却価格が住宅ローンの残高よりも安くなってしまうリスクが高まるため、住宅ローンの審査に通りにくくなるのです。

利息負担が増え、総返済額が大きくなる

頭金なしで住宅ローンを組むと、借りる金額が大きくなるので、当然支払う利息額も増えます。また金融機関によっては、頭金の割合に応じて金利が異なる場合があります。例えばフラット35の場合は、融資率によって金利が変わります。融資率とは、建設費や購入価格に対して借入金の占める割合を指しています。この融資率が9割以下の場合と、9割を超える場合で異なる金利が設定されています。2019年6月現在では、借入期間が21年以上35年以下のフラット35では、取扱金融機関が提供する金利のうち、最も多い金利が以下のようになっています。
融資率9割以下の場合　年1.270%
融資率9割超の場合　　年1.710%
（2019年9月まで）
融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下である場合の金利に年0.44％の金利を上乗せされます。なお2019年10月から、上乗せする金利は年0.26％に引き下げられます。



わずかな差のように思えるかもしれませんが、住宅ローンは融資額が大きく返済期間も長いので、この差は見逃せません。

基本的に諸費用は自己資金が必要
諸費用とは、物件価格以外の融資手数料や登記費用、印紙税といった諸費用ですが、その金額は新築住宅の場合は物件価格の3～8%といわれています。その金額を含めて住宅ローンを組むと、確かに自己資金は少なくて済むのですが、金融機関側からすると延滞リスクが高まるため、金利が上がる場合があります。従って、諸費用は自己資金として用意しておくほうがお勧めです。

フルローンの金額を返済していくとなると、毎月の返済額がかなり大きくなります。そもそも頭金がゼロということは、これまでお金を貯められていないということです。返せなくなるリスクを踏まえて、想定している月々の返済額が現在の収入に対して適切なのかどうかを吟味しましょう。
融資区分にもよりますが、一般的には頭金（手持金）を200～700万円ほど、物件価格の8～19%ほど用意するのが平均的といえるでしょう。

「住宅ローンを借りる際に、最初から物件価格より高い融資を受けた場合」でも、オーバーローンという言葉が使われています。たとえば、不動産の購入にあたって必要になる諸費用などを含めて住宅ローンを利用するケースです。
収益や積算評価、本人の属性が良ければ融資を受けられる。確かに、頭金を入れたほうが融資を受けられる可能性は高まりますが、不動産投資の場合、物件の収益評価や積算評価、本人の属性が良ければ、頭金なしや最近ではオーバーローンで融資を受けられることがあります。住宅の購入価格に諸費用や引っ越し費用などを含めた額を融資してくれる「オーバーローン」といわれるものも普及し始めています。ただしオーバーローンの利用にあたっては、いくつかの注意点があるのをみなさんはご存じでしょうか。オーバーローンに関する基礎知識とリスクについてすこし解説します。また、オーバーローンの物件を売却する方法についても紹介します。
収益評価や積算評価、本人の属性があまり良くない場合は、借りられる金額が減額されることもあります。
掘り出し物といわれる収益評価や積算評価が良い物件を探す。

収益評価や積算評価、本人属性が良ければ融資を受けられる

確かに、頭金を入れたほうが融資を受けられる可能性は高まりますが、不動産投資の場合、物件の収益評価や積算評価、本人の属性が良ければ、頭金なしやオーバーローンで融資を受けられることがあります。
逆に、収益評価や積算評価、本人の属性があまり良くない場合は、借りられる金額が減額されることもあります。

掘り出し物といわれる収益評価や積算評価が良い物件を探す

頭金なしやオーバーローンで融資を受けるためには、いわゆる掘り出し物といわれる収益評価や積算評価が良い物件を探すことが重要です。
「住宅ローンを借りる際に、最初から物件価格より高い融資を受けた場合」でも、オーバーローンという言葉が使われています。たとえば、不動産の購入にあたって必要になる諸費用などを含めて住宅ローンを利用するケースです。
不動産投資の初心者が掘り出し物を探すためには、ネットで検索してできるだけ多くの物件の内見に行って、目利きを養ってください。

多くの物件を見ていくうちに、良い物件と悪い物件の見分け方が自然と身につきます。
また物件探しを通じて、不動産会社の担当者から色々な知識を吸収することもできます。


不動産投資に必要な頭金は？頭金ゼロ、オーバーローンでも購入は可能！

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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
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