不動産投資でキャッシュフロープラスにする「繰り上げ返済」と「家賃アップ」
皆さんこんにちは。和不動産の仲宗根です。
本日は、【利回り・家賃アップ！中古物件をリフォームしよう】というテーマでお送りします。
不動産の市場では値引き交渉も可能
不動産の市場は閉鎖的で、不動産の価格は売主の言い値であることが多く、値引き交渉も可能です。
例えば、中古のワンルームマンションを600万円で購入して年間の家賃収入を60万円と設定すると表面利回りは10％になります。このマンションの価格を100万円値引きさせて、購入すると表面利回りは12％にアップします。
値引きで浮いた100万円をリフォーム費用に使い物件の価値を向上させ、年間の家賃収入を84万円（月2万円家賃アップ）にすれば、表面利回りは14％にアップします。
このように、値引きで浮いたお金でリフォームして家賃アップを実現させると、効果的に表面利回りが向上します。
リフォームすると実質利回りも向上する
リフォームの効果は表面利回りばかりではなく、実質利回りにも寄与します。
一度リフォームをして家賃アップしても、固定費をはじめ、管理費、修繕積立費、固定資産税、返済などはほとんど変わりませんので、実質利回りも表面利回り同様に向上します。
中古物件は、現状維持のまま安い家賃で入居者を募集する方法もありますが、リフォームした物件を少し高い家賃でも入居してくれる人のほうが経済的に安定していて、家賃の滞納などのトラブルが少ないといわれています。
家賃アップを実現できれば、敷金や礼金の金額が高くなります。敷金が高くなると、退出後、現状を回復するためのリフォーム費用も多くなり、さらなる物件の価値向上につながることになります。
中古物件のリフォームで入居希望者のニーズを掴む
中古物件をリフォームしないで貸し続けると、いずれ入居希望者のニーズに応えられなくなって見向きもされなくなります。
例えば、一昔前まであまりニーズが無かったカラーモニター付きドアホンやディンプルキーは現在では防犯上必要な設備で、水回りでは洗浄便座は女性に人気があります。
リフォームで入居者希望者のニーズに応えることは重要です。
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今回のコラムは、ここまでです。
最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。
次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
