不動産売買契約における、重要事項説明書のポイント

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日のテーマは、【不動産売買契約における、重要事項説明書のポイント】についてです。

重要事項説明書で詳細な内容をチェック

不動産売買契約において売買契約書と重要事項説明書は、基本的には同じ内容が書かれていますが、重要事項説明書のほうがより詳細に書かれています。
物件を購入する際に、必ず不動産売買契約書を書面でかわすことが義務付けられています。これは宅地建物取引業法によって定められており、内容は取引に関することになります。
そして、重要事項説明書は不動産売買契約書と同様に交付が義務付けられていますが、異なる点は主に対象となる物件に関する情報を記載しています。物件を購入する際にはその物件を十分に理解してから購入するため、重要事項説明書が必要になるのです。

不動産屋が説明した内容やマイソク（販売資料）と、売買契約書や重要事項説明書に記載されている内容が異なることもあります。
このような場合は、必ず、不動産屋と話し合い、オーナー様に不利になる内容があれば、値引き交渉の材料にしましょう。

また、不動産売買契約の際に不動産屋さんからもらう売買契約書と重要事項説明書には、不動産屋に都合が良いような内容がありますので、オーナー様が納得できない場合、加筆、修正することで、完成するものだと考え、売買契約書と重要事項説明書をよくチェックしてください。対象となる物件のついてのパンフレットと異なる部分がないかを確認することも大切です。

所有権や登記の有無などは要チェック

土地や建物には所有権、地上権、賃借権などの権利がありますが、重要事項説明書には必ず所有権と書かれているかチェックしましょう。また、登記されていない物件や建物もありますので、登記の有無もチェックしましょう。

販売資料で書かれている床面積と、重要事項説明書で書かれている床面積が異なる場合もありますが、8％前後の違いは許容範囲と考えてチェックする必要があります。

次に、売主をはじめ、占有、登記簿に関する事項の内容もチェックしてください。
例えば、売主については、住所や氏名が記載されていますが、契約日に免許証などを提示してもらい、売主本人が出席しているかどうかチェックします。
占有に関して賃貸契約があれば入居者がいることになり、登記簿に関しては、所有権について売主の名前と同一かどうかをチェックしてください。
区域区分に市街化調整区域や未線引き区域と書かれていると原則、建物の建設はできないので注意してください。

建蔽率、容積率、ライフラインの確認も忘れずに

敷地面積に対する建築面積の比率を示す建蔽率、敷地面積に対する建物の延べ床面積の比率を示す容積率が基準外になっていると違法建築となるので、金融機関から融資が受けられないので注意しましょう。

また、道路（幅4m以上）に2m以上接してないと再建築はできません。ライフライン（上下水道、ガス、電気）について、販売資料と同じかどうか確認してください。

プロパンガスの場合、機器や修理はガス会社が負担しオーナー様にメリットがあり、都市ガスは基本料金がプロパンより安いことが多いので、入居者にメリットがあります。
下水道には、公共下水と浄化槽があり、浄化槽の場合、メンテが必要なので料金などを確認してください。

仮に未整備だった場合にはその設備が整うまでにどの程度の時間がかかるのか、費用はどのくらいかについても把握しておく必要があります。未確認で物件を購入してしまい、もし未整備だと分かったら、入居者に入居してもらえるまでに時間がかかってしまいます。その上物件のローンや設備費などの支払いをする必要があり赤字となってしまうので注意が必要です。

管理・使用については、住宅以外に店舗や事務所に転用が可能かどうか確認してください。
管理費や修繕積立金の滞納がないか、長期修繕計画表通りに積立てられているかなどをしっかり確認しましょう。

土地と建物の比率、金額、瑕疵担保期間をチェック

不動産売買契約において重要事項説明書は売買契約書より詳しく書かれていますが、土地や建物の金額は書かれていません。

例えば、区分所有するマンションの土地の価格は売買契約書には明記できませんが、1棟買いの場合は、土地と建物の比率、金額は明記できるので、オーナー様の希望を伝え記載を不動産屋に検討してもらいましょう。
瑕疵（事前に知りえなかった致命的な欠陥）担保期間については、売買契約書に書かれていますが、できれば1年間を主張しましょう。

取引の解除についても確認しよう

不動産売買契約の際、どのような場合に取引の解除が行えるのかについてもきちんと確認しておきましょう。不動産売買契約の解除等に関する事項とは、契約の存否に関わる重要な事項として、宅地建物取引業法第35条第1第7号にて説明を義務付けられています。
そのため重要事項説明書の作成交付にあたって、契約内容の解除事項を説明できるようにすることが重要になります。
1．手付解除
2．引き渡し完了前の滅失・毀損による解除
3．契約違反による解除
4．融資利用の特約による解除
5．譲渡承諾の特約による解除
6．瑕疵の責任および瑕疵による解除
不動産売買契約の解除のさいにはこれらの点に注意しましょう。

このように説明をされる際に自分でも十分に確認する必要があることをお伝えしました。
重要事項の説明を受ける際に、説明を受けるのが宅地建物取引士かも確認する必要があります。不動産売買契約をするときに、宅地建物取引業法にて、宅地建物取引士が行う事になっていますが、なかにはそうでない人から説明を受けることもあるのです。

不動産売買契約をする際はできるだけ情報を集めて自分で判断する必要があります。そのためある程度の知識を付けておく必要があるのです。




今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳