6つの物件情報を不動産会社から聞き出そう

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【6つの物件情報を不動産会社から聞き出そう】についてです。

6つの物件情報を得ることで今後の交渉が有利する

不動産会社に物件を提案された際に、さまざまな質問をして物件の情報を聞きだすことは重要です。

例えば、「1.売却する理由」「2.いつ販売が開始されているか？」「3.売却したい時期はいつか？」「4. 不動産仲介会社が元付か？客付か？」「5.お客さんからの反応は？」「6.オーナーチェンジかどうか？」です。

売主の売却理由を確認する

「1.売却する理由」については、個別相談の際に不動産会社に「売主さんは、なぜ売却してしまうのでしょうかね？」とそれとなく質問してみて下さい。
しっかり納得できる回答を確認しましょう。売り主の手に負えなくなり物件を手放したのか、そもそも物件自体に問題があったのかという物件情報を事前に把握することが大切です。売り手に問題があったのであれば、物件を購入してから修繕や再投資などで家賃収入を上げることも可能ですが、物件自体に問題があった場合は物件の購入を控えることも考えるべきです。購入前に物件情報を確認して最善の物件選択をしましょう。
築年数が浅いマンションが、売りに出されているようでしたら売主さんが売却する理由としては、新築で購入して毎月2～3万円の
持ち出しが厳しいといった理由があります。

「2.いつ販売が開始されているか？」「3.売却したい時期はいつか？」について不動産会社に質問して、売り出されてからかなり時間が経っている物件や売却予定時期が迫っている物件だった場合、売主が売却を焦っている可能性があり、値引き交渉の余地がある場合があります。

不動産投資家が売却をするタイミングはいくつかあります。ひとつに購入時の金額より売掛金額が超えるときに売却することが考えられます。このようなタイミングで売る場合は、売掛金額が購入時の金額より高かったり、ローンの返済が終わった、十分なキャッシュが手に入ったなどの前向きな理由が考えられるでしょう。つまり売却することで売主にメリットが生まれるタイミングで売っている場合です。一方で、そうでない場合もあるので注意が必要です。不動産投資の管理を適切に行っていなかったり、そもそも何をしていいか分からなくなり手に負えず売却している場合もあります。また、大規模修繕の前に売主が売ることもあります。不動産会社からこの物件情報を把握しておかないと購入した際にいきなり大規模修繕をしないと満足に家賃を上げることが出来なくなる可能性があります。このように将来にわたって十分な家賃収入を得られる物件なのか、物件情報を把握する必要があるのです。

ただ、最近購入してすぐに売却しようとしている物件は業者による転売の可能性があり、値引き交渉の余地がない場合があります。このような判断をするためにも物件情報を聞くことが大切です。

元付(不動産仲介会社)だと物件の値引きの余地あり

「4. 不動産仲介会社が元付か？客付か？」については、不動産会社には、売主から不動産の売却を依頼される元付（不動産仲介会社）と買主から不動産の購入を依頼される客付（不動産仲介会社）が存在します。

もし、資料を請求した不動産会社が元付だった場合、客付はいませんので、元付は売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができるので値引き交渉の余地があります。

しかし、資料を請求した不動産会社が客付だった場合、元付がいますので、買主からの仲介手数料のみしか得ることができないので、値引き交渉の余地が無い場合があります。
このようなことから、思い切って資料を請求する際に、不動産会社に元付か客付か、質問することもアリです。

競争率が高い物件やオーナーチェンジ物件の値引きは難しい

「5.お客さんからの反応は？」については、お目当ての物件に、他の人からどのくらいの数の買い付け申し込みが届いているか質問してみましょう。

不動産会社に物件情報を聞いた際に多くの買い付け申し込みが届いている場合は、競争率が高く値引き交渉の余地は少なく、別の物件にシフトしたほうが賢明かもしれません。逆に買い付け申し込みがない場合には値引き交渉が出来るかもしれませんが何か問題がないか考える必要があります。不動産会社から物件情報を聞き、優良な物件を購入する必要がありますが、それは将来的に家賃収入を得ることが出来る物件のことです。購入時だけお得な物件でも意味がなく、最悪赤字になり売ることになりかねません。

オーナー様として賃貸経営なので、入居者の住まい・暮らしを重要視される方が多いです。
空室リスクを危惧されているかたは、間取り・オフィス街への通勤のし易い路線・沿線沿い等様々な賃貸として生活条件は
売却する際の重要な要素になります。

「6.オーナーチェンジかどうか？」については、もしオーナーチェンジの物件だった場合、売主は入居者から家賃収入がありますので、売り急ぐ必要はないので値引き交渉は難しいと考えられます。
オーナーチェンジのメリットは、既に入居者がいるため購入後すぐに家賃収入を得ることが可能になります。さらに前オーナーが修繕などをしていた場合には、修繕費が掛からず、そのノウハウを引き継ぐこともできます。
一方で、デメリットもあります。すでに入居者がいるため購入前に内見をすることが困難になります。さらに入居者が何年も入居している場合には、家賃を上げられていない可能性があります。すると本来はさらに収益性を上げることが可能なのにその機会を失っていることも考えられます。そのため物件情報を把握してオーナーチェンジのメリット、デメリットを考慮した上で購入を考えてみましょう。

このように不動産を購入する際には、不動産会社から物件情報を正確に集める必要があります。物件情報はたくさんありますが、まずは今回ご紹介した6つの物件情報を不動産会社に聞きましょう。そうすることで、物件購入後に家賃収入を生みだせる優良な物件を購入できる可能性が高くすることができます。




今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳