不動産投資で知っておくべき「実質利回り」、表面利回りとの違い

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産投資で知っておくべき「実質利回り」、表面利回りとの違い】についてです。

実質利回りでは表面利回りと約1.8％の差が出る事もある

実質利回りは、表面利回りで登場する年間の収入（月額の家賃×12か月）を年間の収入[（月額の家賃－管理費など）×12カ月－固定資産税－都市計画税]に、表面利回りの入手価格（物件の購入価格）を入手価格（物件の購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士手数料＋登録免許税＋不動産取得税）に変え、年間の収入÷入手価格×100で算出します。

例えば、表面利回りでは入手価格は28,000,000円だとしても、実質利回りでは、29,940,000円となり、1,940,000円の差が生じます。

表面利回りでは年間の収入は2,400,000円だとしても、実質利回りでは、2,040,000円となり、360,000円の差が生じます。
よって、表面利回りは約8.6％、実質利回りは約6.8％となり、約1.8％下がります。

コストが把握できれば実質利回りは算出できる

実質利回りは、マンションやアパートなど不動産の購入や運用にかかるコストが把握できれば算出できます

実質利回りは、不動産の購入や運用にかかるコストを考慮して算出しますので、表面利回りより現実的な指数です。

ここでは、空室率は0、修繕費、ローンの返済額、所得税、住民税、リフォーム費用は加味せずに、オーナー様全てに共通する部分だけで考え、実質利回りの計算方法をご紹介します。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りでは、利回り（％）=年間の収入（月額の家賃）÷入手価格（物件の購入価格）×100となります。

実質利回りでは、表面利回りで使う年間の収入（月額の家賃×12か月）を、年間の収入（月額の家賃－管理費など）×12カ月－固定資産税－都市計画税]に変更します。
また、実質利回りでは、表面利回りで使う入手価格（物件の購入価格）を、入手価格（物件の購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士手数料＋登録免許税＋不動産取得税）に変更します。
表面利回りと実質利回りとではこれだけの違いがあります。

2800万円の物件の場合表面利回りと実質利回りでは約1.8％

それでは、実際に表面利回りと実質利回りを計算して比べてみましょう。

表面利回りでの年間の収入は200,000円（月額の家賃）×12カ月＝2,400,000円となります。
実質利回りでの年間の収入は[200,000円（月額の家賃）－10,000円（管理費など）×12カ月－240,000円（固定資産税＋都市計画税）]＝2,040,000円となります。
年間の収入で表面利回りと実質利回りで360,000円の差が生じます。

一方、表面利回りでの入手価格（物件の購入価格）は28,000,000円であっても、実質利回りでの入手価格は28,000,000円（物件の購入価格）＋945,000（仲介手数料）＋15,000（印紙税）＋140,000（司法書士手数料）＋280,000（登録免許税）＋560,000（不動産取得税）＝29,940,000円となります。
入手価格で表面利回りと実質利回りで1,940,000円の差が生じます。

表面利回りは、年間の収入（2,400,000円）÷入手価格（28,000,000円）×100＝約8.6％となります。

一方、実質利回りは、年間の収入（2,040,000円）÷入手価格（29,940,000円）×100＝約6.8％となります。
実質利回りは表面利回りに比べると約1.8％下がります。



今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳