不動産投資の追い風「ワンルームマンション規制」
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【「表面利回り」とは不動産の収益性を測る簡易指標 ？】についてです。
表面利回りを不動産価格を逆算で不動産の値引交渉の材料
不動産投資の他にも投資信託や株式などでも良く聞く言葉で、収益性を考える上では重要な指数です。
物件を調べ始めたばかりの方にとって利回りは何%が相場なのかがわからない方も多いと思います。
表面利回りは計算式・利回り（％）=年間の収入÷入手価格×100で導かれます。
このように、購入や管理にかかる税金や諸費用は含めずに算出する表面利回りですが、不動産投資であれば、同じような物件の表面利回り同士で比較すれば、どちらの物件が、高い収益性があるか、すぐにわかるので便利な指数です。
不動産に投資する場合、マンションの価格は、あくまでも売り主などの言い値なので、値引きも可能ですし、家賃だって継続的に同額が得られるとは限りません。
そのため想定される表面利回りや家賃を表面利回りの計算式に入れ、不動産価格を逆算し、算出した価格より高ければ、売主へ値引き交渉もできます。
表面利回りは税金や諸経費は考慮されない
グロス利回りや想定利回りとも呼ばれる表面利回りは、収益性を測る簡易的な指標です。
計算式では、利回り（％）=年間の収入÷入手価格×100となります。
計算式からわかるように簡易的な指標なので、不動産投資であれば購入や管理にかかる税金や諸費用は含まれずに算出していますので、実質利回りとは異なります。
ただ、同じような不動産物件であれば表面利回り同士で比較すれば、どちらの物件が高い収益性があるかすぐにわかります。
不動産会社の広告などに利回りが書かれている場合は、たいがい表面利回りなので注意しましょう。
表面利回りを計算方法について
実際に表面利回りを計算してみましょう。
例えば、あるマンションの価格は4000万円として、家賃を月額22万円とします。月額22万円（家賃）×12カ月÷4000万円（マンション価格）×100=6.6％（表面利回り）となります。
表面利回りは6.6％ですが、実際は税金や諸経費がかかりますので低くなります。だいたい、首都圏のマンションの表面利回りは、5～8％を目標に想定しましょう。
表面利回りの計算式を使って値引き交渉の材料にする
ご紹介した表面利回りの計算式を使って、投資額や家賃を想定することも可能です。
マンションの価格は、あくまでも売り主などの言い値なので値引きも可能ですし、家賃だって継続的に同額が得られるとは限りません。
例えば8％の表面利回り、家賃は月額22万円を想定した場合、月額22万円（家賃）×12カ月÷8％（表面利回り）=3300万円（マンション価格）となります。
マンション価格は3300万円となり、先ほどご紹介した価格4000万円のマンションなら700万円値引きをしてもらえれば、想定する利回りが達成できます。
2017年4月に行われた不動産投資家調査によると、ワンルームマンションで都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%です。墨田区や江東区など、東京大手町まで15分以内（鉄道沿線）の城東地区は、4.8%、取引利回りは4.5%です。
表面利回りは物件の価格が安くて、家賃が高ければ高くなります。ただ、3%〜3.5%ほどが理想だと考えています。
少し低いかな？と感じられる方も多いと思います。それは、高い利回りに惑わされず、空室率が低く継続的に家賃収入が入ることを一番に考えているからです。同じエリア内で物件価格が安いところもあるでしょう。エリアが同じだから家賃も他と同じでいいと思われる方もいるかもしれません。その場合は確かに利回りは高くなります。
利回りだけで投資物件を判断するのは間違いです。
物件価格が安くて家賃が高い方がもちろん利回りは良いです。ただ、家賃を高く設定するためにはそれなりのエリア、設備である必要があります。それなりのエリアということはそれなりの物件価格になります。そのため、利回りが相場より高いところは、設定している家賃で入居者が継続して入るかどうかを詳しく調査した方がいいです。また、表面利回りは妥当で物件購入金額を安く抑えらえる（シミュレーションの物件2）ような場合も要注意です。管理費や修繕費などは物件の購入金額には比例しないことが多いので、実質利回りで見ると実はそこまで良くないということもあります。
和不動産では様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
