マンション投資にサラリーマンが向いている理由
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【空き室、滞納、金利上昇、老朽化の対策とは？】についてです。
空き室と滞納について
マンション投資に興味を持っていらっしゃる方にとって「空き室」や家賃の「滞納」、また、投資ローンの「金利上昇」、さらにマンションの「老朽化」は大きな不安要素だとおもいます。
そのなかでも「空き室」「家賃滞納」への不安が大きいかもしれません。
サラリーマンとしての仕事を持ちながら「空き室」をなくすため入居者募集に知恵を絞る、滞納している家賃回収のため入居者に督促の電話をかけたり訪問したりするということは難しいことでしょう。また、そうした時間はなかなか作れないでしょうし、時間があったとしてもとくに家賃の回収などは自分ではしたくない、と考える方が多いのではないでしょうか。では、どうすればいいのでしょう？
そこで頼りになるのが、入居者募集や家賃回収を代行してくれる賃貸管理会社です。代行してくれる仕事の難しさを考えれば、手数料はわずかと言っていいものです。空室が出た場合、家賃を保証してくれるところもあります。信頼できる賃貸管理会社を選択することで「空き室」「家賃滞納」への不安は解消できるとおもいます。
金利の上昇について
マンション投資にローンを利用する、この戦略が生きるのは現在の低金利があるためです。バブル期、住宅ローンの金利は６％を超える時期もありましたし、年8.5％という現在では考えられない金利もありました。これを逆に見れば、現在の低金利が今後も続くとは限らないということを示すものとも言えます。
現在の金利が上昇することへの対応としては、次の２つのことが考えられます。
一つはローンを組む際、固定金利を選択することです。固定金利は変動金利に比べれば高めですが、金利上昇への不安はなくなりますし、日本政策金融公庫を利用すれば、固定金利でしかも低金利のローンを組むことができます。
もう一つの対応は、繰上げ返済です。繰上げ返済によって返済期間を短縮すれば、金利上昇のダメージをグッと抑えることができます。
老朽化の対策について
建物は、年月が経てば老朽化を免れることはできません。かといって「だからマンション投資はしないほうがいい」というのは、少し短絡的な考え方だとおもいます。
ＲＣ構造の建物であれば、税法上の減価償却期間は47年程度です。しかし、税法上の減価償却期間が終わるということと、建物の老朽化が進み住むにたえないものになるということはイコールではありません。
建物は、適切な管理・修繕が行われれば、構造的には50～60年はもつと言われています。つまり築30年の中古マンションに投資したとしても、あと20～30年は賃貸物件として十分機能するのです。
また、建物自体の価値は年月の経過によって限りなく「０」に近づきますが、マンションも戸建てと同じ土地付建物です。土地は古くなって価値が下がるということがありません。つまり、土地付建物としてのマンションの価値は「０」にはならず、共有土地分の価値がきちんと残るということです。
不動産投資は立地が最重要と言われますが、この場合も好立地の物件を所有しておけば有利になります。
和不動産の賃貸管理
冒頭、「空き室」や家賃の「滞納」については信頼できる賃貸管理会社を選択することで不安が解消されるということをお話ししましたが、私ども和不動産は賃貸管理業務にも取り組み、多くのオーナー様からご信頼をいただいております。
和不動産でご購入いただいたお客様には、「空室保障制度」と「家賃滞納保障制度」をご用意しています。空室保障制度は、たとえ空室になったとしても、一定額の家賃を保証する制度で家賃滞納保障は６カ月です。
もちろん入居率についても自信を持っています。和不動産の入居率は業界トップクラスの98％です。しかも、賃貸管理料は賃料の３％＋消費税のみ。家賃が８万円の場合、月々の賃貸管理料は2592円です。賃貸管理についても、ぜひ和不動産にご相談ください。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
