東京23区 不動産投資推奨エリア

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日のテーマは、【東京23区　不動産投資推奨エリア】についてです。

最寄駅まで徒歩5分以内のワンルームマンションを選ぶ

総務省統計局より令和3年に公表された東京都内の単身世帯は360万世帯で、一般世帯の50.26％を占めるという結果が出ています。前回調査より14.5％、約46万世帯増加しています。

一方、東京23区以外の会社や大学側は、少子化による入学や入社希望者の減少を危惧しており、キャンパスや企業のオフィスを通勤や通学に便利な東京23区内に移動する傾向にあります。
このようなことから、不動産投資をはじめるなら東京23区のワンルームマンションを購入することをおすすめします。

東京23区といっても広いので東京23区の中からさらに絞り込む必要があり、家賃相場の低い板橋区、北区、足立区、荒川区、江戸川区、葛飾区を除き、17区に絞り込んでください。
利回りなどを考えた場合、低価格帯の地域はまず排除して、家賃相場の高い地域のワンルームマンションから探すことを心がけましょう。

20～30代の単身者がワンルームマンションを借りる際に、通勤や通学時間は家賃の次に気に掛ける条件です。つまり、利便性の高い立地が重要になります。
最寄りの駅まで徒歩5分以内の駅近ワンルームマンションから検討してください。
駅から徒歩10分以上離れたワンルームマンションは、通勤通学で電車やバスに乗る他に、毎日往復1.6㎞程度歩かなければなりませんので大変です。

単身世帯の増加傾向は続き、大学や会社も都内へ移動

日本の総世帯数が2015年以降減少傾向に転じるといわれる中で、国立社会保障・人口問題研究所などの調査では、東京23区の単身世帯は増加するという結果がでています。

日本の総人口の10％が東京都、7.6％が東京23区に住んでいるといわれ、今後も増加傾向にありますが、逆に福島や千葉の浦安地区は原発事故や震災の影響で減少傾向にあると言われています。

大学は、少子化で入学希望者の減少を危惧しており、キャンパスを通学に便利な都内に移動する判断を行い、東京23区に大学が集まりつつあります。
例えば、大正大学は、埼玉の熊谷キャンパスを大崎に移動させ学部を集約し、帝京平成大学は、千葉の市原キャンパスを池袋東口に移動しました。

大正大学や帝京平成大学の他にも複数の大学、産業能率大学、流通経済大学、文京学院大学、東洋大学、明治学院大学、明星大学、共立女子大学、工学院大学、芝浦工業大学、東京理科大学なども同じような移転の実施や予定があります。

会社も少子化により、優秀な社員の確保を最優先に考え、都内に事業所を構え、通勤しやすさをアピールする傾向にあります。
さらに、2020年に東京オリンピックが行なわれることになって、選手村や競技場が建設予定の晴海や有明の他、豊洲、月島、勝どきといった湾岸エリアは注目を集め、道路や鉄道、周辺環境などが整備され住みやすくなるため、人口が増えることが予想されます。

今後も、20～30代の単身世帯の増加傾向は続き、大学も会社も東京23区に移動する傾向にあり、不動産投資をはじめるなら東京のワンルームマンションを購入することをおすすめします。

東京23区でも家賃相場が低い区は除く！

東京都には、単身者が今後も集まる傾向にあることはご理解していただいたと思いますが、お伝えした通り東京23区の中からさらに絞り込む必要があります。

東京23区の中から、板橋区、北区、足立区、荒川区、江戸川区、葛飾区を除き、17区に絞り込んでください。

東京23区から除かれる6つの区が、不動産投資に向かない訳ではありませんが、まずは、6つの区以外の17つの区のワンルームマンションから検討してください。
なぜ、このような絞り込みを行うかというと、6つの区は都内では家賃相場が低い区だからです。

あるデータによれば都内の家賃相場は、江戸川区（6.53万円）、葛飾区（6.06万円）、足立区は（6.37万円）、板橋区（6.96万円）、荒川区（7.60万円）、北区（7.43万円）となっており、他の区に比べても低いです。
利回りなどを考えた場合、家賃相場が低い地域はまず排除して、家賃相場の高い地域のワンルームマンションから探すことを心がけましょう。

しかし、都心から外れていることもあり、ワンルームマンションが格安で購入できる場合もあります。格安で購入できる場合には、当然　投資対象に成り得ます。特に「北千住」や「赤羽」は、最近の住みたい街ランキングでも上位にいます。一般的に敬遠されているエリアでもピンポイントで選べば、賃貸需要は高まり投資効果は上がる可能性もありますので、しっかりと選択する目が必要ということでしょう。

20～30代の単身者には通勤や通学時間が重要

20～30代の単身者がワンルームマンションを借りる際に、通勤や通学時間は家賃の次に気に掛ける条件です。

東京の通勤ラッシュはひどく、電車の車内で人に押されて気分が悪くなってプラットフォームで休んでいる女性をよく見かけます。
当然、地方から東京都へ引っ越してきた単身者は、この通勤ラッシュを知っており、なるべく大学や会社など生活に近い場所のワンルームマンションを探します。

このようなことから通勤時間を短縮することができる最寄りの駅までが徒歩5分以内のワンルームマンションから検討してください。
駅から徒歩で10分以上離れたワンルームマンションは、毎日、往復1.6㎞程度歩かなければなりませんので大変です。

ワンルームマンションから駅までは自転車で通うこともできますが、雨が多い日本、レインウェアを着て通勤通学は大変ですし、交通事故や自転車の盗難や故障が発生することも考えられます。
また、無料の駐輪場は駅から離れていることが多く、駅の近くの駐輪場の駐車料金は月に数千円かかる場合があり、負担になります。



今回のコラムは、ここまでです。東京23区でも是非17区から検討してみてください。
最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！

和不動産　仲宗根和徳

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