不動産投資に必要な帳簿「個人資産」と「一部屋ごと」
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【老後×不動産投資がゆとりをもたらす】についてです。
不動産投資がゆとりをもたらす！
老後、働けなくって収入が無くなり老後破産に陥ってしまったらどうしよう？と考える方も多いと思います。
そんな状況に陥った場合に必要な年金制度は、今の時代年金支給額を減らした上に、年金支給開始年齢を引き上げなければならないほどひっ迫しておりあまり効果は期待できません。
豊かな老後にかかるお金はご夫婦2人で37万円／月といわれ、だいたい家賃7～10万円のマンションを3～4部屋所有すれば、年金支給額の不足を補てんする仕組みができあがります。
例えば30年後、月20万円の家賃収入で暮らしたいと考えた場合、投資用マンションの1室（価格：1500万円、表面利回り:6％）を100万円の頭金、30年のローンで購入し、毎年50万円を運用資金として繰り上げ返済に充当するというプランを執行すれば15年で返済は完了して、無借金でマンションを保有することができます。
次に15年後、マンションの2室目を購入して同様に繰り上げ返済しますが、年間50万円に1室目の家賃収入（年間80万円）を足して130万円を充てれば、7年で完済できます。
同じように3室目を購入すると3室目は6年で完済でき、トータル28年程度で月20万円の家賃収入になる試算となります。
さらに、金融機関でローンを組み不動産を購入する際に、団体信用生命保険に加入しますので、不幸にもオーナー様が亡くなったり高度障害に陥ってしまったりしたら、ローンが完済されます。
投資用マンションから得られる家賃収入で、残されたご家族が暮らすことができるので安心です。不動産投資によって、残された家族を守ってあげてください。
老後、頼りになるのは年金ではなく不動産投資による利益
老後の心配は尽きないものです。
例えば、老後、病気などで入院して働くことができなくなっても、現役時代とは異なり自分の病状以外に生活費のことも心配しなければならないなんて、想像しただけでも嫌ですね。
現在、年金だけでは豊かな生活はできないというイメージはどなたでも持っておられるとは思いますが、年金制度は少子化などの影響で揺らいでおり、財源不足をいくらか消費税で賄おうとしています。
ただ、国内の消費が増えなければ消費税も増えるはずもなく、十分な財源とはいえず、現在8％の消費税が将来20％になっても、不足分を賄えないといわれています。
財源が確保できない場合、年金支給額を減らした上に、年金支給開始年齢を引き上げなければならず、60歳の年金支給開始年齢だったのがすでに65歳になり、「将来的には、年金支給開始年齢はさらに引き上げられるのではないか」という噂もあります。
少子化問題は、日本ばかりではなくアメリカやイギリスなどでも深刻で、それが理由となり年金支給開始年齢を徐々に引き上げているのが現状です。
このような状況で、もし自分が無収入になったら頼りになるのが働かなくても得られる不労所得で、これは不動産投資による家賃収入のことです。
この先、家賃収入＋年金なら、十分豊かな老後が送れる可能性はありますので、きちんと知識をつけて前向きに検討されることをおすすめします。
豊かな老後には夫婦2人で37万円/月必要
それでは、豊かな老後を送るためにどのくらいのお金がかかるのでしょうか。
豊かな老後にかかるお金は個人によって変わりますが、生命保険文化センター「生活保障に関する調査」によれば夫婦2人で約月37万円となっています。
この調査結果をもとに、豊かな老後を送るためのお金を試算してみます。
ある雑誌のデータによれば、平均月収50万円の40代のサラリーマンの方が65歳の時点で支給される年金支給額は、夫婦2人で約月21万円になります。
定年退職後、年金が支給される前の60～65歳に、夫婦2人で月37万円（豊かな老後にかかるお金）×5年=2220万円。
日本人男性の平均寿命は80歳とすると、残り15年は37万円（豊かな老後にかかるお金）－21万円（年金支給額）×15年=2880万円かかり、トータルで豊かな老後を送るために必要とされるお金は、5100万円不足してしまいます。
夫婦2人で月に37万円程度の金額で豊かに暮らせるという方であれば、だいたい家賃7～10万円のマンションを3～4部屋所有すれば、年金支給額の不足分を補てんできます。
不動産投資は他人資本でできる唯一の方法
資産を増やす方法には、株式や投資信託、FXなどさまざまな投資や投機がありますが、不動産投資は他人資本でできる唯一の方法です。
聞き慣れない他人資本という言葉ですが、簡単にご説明すると、不動産投資における他人資本とは「金融機関から借り入れたお金や入居者からの家賃」のことです。
不動産投資は、金融機関や入居者といった他人の資本を使って、資産を増やすことができます。
「株式や投資信託、FXなどの投資や投機を行いたい」といった場合、資金を融資してくれる金融機関はどれだけあるでしょうか？ほとんどの場合、信用取引になってしまうでしょう。
一方、ローンを利用して不動産を購入する際の金融機関の審査は、不動産投資に詳しくなくても通ります。
また、サラリーマンの方でしたら給与所得がありますので、審査は通りやすくなります。
金融機関から借り入れたお金は当然返済しなければなりませんが、入居者からの家賃を充てることができます。
不動産投資は、金融機関から借り入れたお金でマンションなど不動産物件を購入して、借り入れたお金の返済は、入居者からの家賃で支払っていくことができます。
言い方は悪いですが「他人のふんどし」で相撲をとっているようなものなので、高額な自己資金がなくても始めることができます。
30年後、月20万円の家賃収入で暮らすために今できること
例えば、30年後、月20万円の家賃収入と年金で暮らしたいと考えた場合、投資用マンションの1室（価格：1500万円、表面利回り:6％）に100万円の頭金に入れ、30年のローンで購入すると家賃が76000円は入ってきますが、支出として64000円（返済金額＝月々55000円と管理費＝月々9000円）、固定資産税（年45000円）がかかりますので、年間10万円程度の利益しか手元に残りません。
ただ、毎年50万円を繰り上げ返済に充当すれば、15年でローンを完剤して、無借金でマンションを保有することができます。
15年後、2室目のマンションを購入して、同様に繰り上げ返済を行いますが、年間50万円に1室目の家賃収入（年間80万円）足して130万円を充てれば、7年で完済できます。
同じように22年後3室目を購入し、年間50万円に1室目と2室目の家賃収入（年間160万円）足して210万円を充てれば、6年で完済でき、トータル28年程度で大体月20万円の家賃収入で暮らせる試算となります。
1500万円を貯めてから、投資マンションを購入しようとする方もおられるでしょうが、繰り上げ返済で使った持ち出しの50万円を毎年貯蓄しても、30年もかかります。30年後にマンションを購入して家賃（76,000円）を入手しても、30年後「月20万円の家賃収入で暮らしたい」という目標を達成できません。
投資用マンションは「オーナー様が眠っていても、せっせと稼いでくれる」と考えることができます。
加えて、不動産を購入する際に金融機関でローンを組みますが、団体信用生命保険に加入します。
前述したように、この保険に加入すると、もしオーナー様が亡くなったり高度障害に陥ってしまったりしたら、ローンを支払うことはなくなります。
オーナー様にご家族がいらっしゃった場合、投資用マンションから得られる家賃収入で暮らしていくことができるのです。
団体信用生命保険に加入することで、終身保険の保険料を抑えられるといったメリットもあります。
「ご家族のために、何か残しておきたい」といった思いは、多くの方がお持ちでしょう。不動産投資によって、大切な家族の暮らしを守っていくことができます。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
