不動産投資で知っておくべき「実質利回り」、表面利回りとの違い
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
【賃料を決める要因7つとは？ 】について本日はお伝えしたいと思います。
賃料を決める7つの要因と影響力、駅別の特徴について －賃料を決める要因7つとは？
プロの視点から、賃料を決める7つの要因をお伝えいたします。
一般的にマンションやアパートなどの家賃が決まる要素として挙げられるのが、物件の、面積、最寄りの駅までの徒歩所要時間、築年数、部屋の階数、方角、ターミナル駅までの所要時間、設備の7つです。賃料を決める要因7つが関係し、家賃が決まります。
賃料を決める要因は意外と多いことがおわかりいただけるかと思います。
ただ、あるデータによれば、最寄り駅までの徒歩所要時間によって家賃が下落する傾向にある、といったことが判明しました。
賃料を決める要因の具体例を見ていきましょう。
例えば、原宿駅や恵比寿駅は、駅から離れれば離れるほど家賃が下がる傾向が強く、高田馬場駅や大久保は多少駅から離れていても、家賃が下がる傾向は弱いです。賃料を決める要因である駅までの徒歩所要時間が必ずしも当てはまらない場合がありますね。
一方、新宿駅や渋谷駅は築年数が増えると家賃は下がる傾向が強く、恵比寿駅、原宿駅は築年数が増えても、家賃が下がる傾向は弱いです。
賃料を決める要因である築年数が増えても家賃が下がらないというのは面白いですよね。
このようなデータから、原宿駅の物件でしたら、中古物件でも駅から近い物件を選べば、築年数が経過しても契約数の増減に変化はあまり生じず家賃の下落は少ないため、リスクを軽減できることになります。
賃料を決める要因は駅の個性にもよるところがあるので、この辺りはよく調べることが重要です。
面積や駅徒歩所要時間、築年数などで家賃は決まる －賃料を決める要因7つとは？
賃料を決める要因としてそもそも、家賃に定価というものは存在しません。
オーナー様が、マンションやアパートなどを経営する上で悩むのが家賃を決める時です。
家賃が高すぎると空室のリスクは高まりますし、逆に家賃が低すぎると利回りが下がってしまいます。
それでは、賃料を決める要因とはどんなものがあるのでしょうか？
要因として挙げられるのが、物件の、面積、駅までの徒歩所要時間、築年数、部屋の階数、方角、ターミナル駅までの所要時間、設備の7つです。
賃料を決める要因をデータの面から見てみましょう。
例えば、家賃を収集したあるデータを解析した結果、東京23区内にある単身者用の物件の65％程度は、駅までの徒歩所要時間が1分増えるごとに約470円下がり、築年数が1年増えるごとに930円下がり、面積が1㎡広くなるごとに2082円上がります。
賃料を決める要因として面積が深く関わっていることがわかりますね。
賃料を決める要因として、部屋の階数は上層階にあるほど家賃は高くなり、日当たりのよい南の方角や角部屋の家賃は高くなる傾向にあります。
ある物件では、1階の部屋より2階の部屋のほうが、家賃が10,000円程度高い場合もあります。
階数で年間12万円もキャッシュフローが変わるので、賃料を決める要因として非常に重要ですよね。
また、賃料を決める要因としてターミナル駅への利便性というのも重要です。
ターミナル駅とは、一般的にデパートなどの商業施設やホテル、文化施設が併設され、複数の鉄道会社が乗り入れている駅のことです。
物件がターミナル駅から近ければ近い程、通勤や通学など生活する上で便利なので、家賃も高くなります。
最寄りの駅までの距離だけでなく、ターミナル駅までの距離も重要です。
家賃の下落傾向は駅によって特徴がある場合も －賃料を決める要因7つとは？
あるデータによれば、駅までの徒歩所要時間が家賃に及ぼす影響が大きい順に山手線の駅を並べると、原宿駅、恵比寿駅、新宿駅、渋谷駅、池袋駅、目黒駅、目白駅、代々木駅、高田馬場駅、大久保となります。
原宿駅や恵比寿駅は、駅から離れれば離れるほど家賃が下がる傾向が強く、高田馬場駅や大久保は多少駅から離れても、それほど家賃が下がる傾向にないということがわかります。
築年数が家賃に及ぼす影響が大きい順に駅を並べると、新宿駅、渋谷駅、大久保、代々木駅、池袋駅、目黒駅、高田馬場駅、目白駅、恵比寿駅、原宿駅となります。
新宿駅や渋谷駅は築年数が増えると家賃が下がる傾向が強く、恵比寿駅、原宿駅は築年数が増えても、家賃が下がる傾向が弱いことがわかります。
このようなデータがあると、例えば、原宿駅にある物件でしたら、中古物件でも駅から近い物件を選べば、築年数による家賃の変動は少ないためリスクを比較的軽減できます。
新宿駅や渋谷駅は、駅から近い新築物件を購入し、老朽化によって家賃が大きく下落する前に売却すると良いと考えられます。
このような情報の分析によって、それぞれの駅の特徴を上手く掴み、インカムゲインやキャピタルゲインを獲得するようにしましょう。
このようにデータに基づいた不動産物件の購入条件を設定することが重要で、購入後、管理してもうまくいかず後悔してすぐに売却するような失敗は避けたいものです。
まとめると不動産投資は、インカムゲインやキャピタルゲインをトータルして最終的に利益を産めば、成功と考えるのが一つのボーダーラインです。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
