不動産投資で知っておくべき「実質利回り」、表面利回りとの違い
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日は【今注目の「FIRE」をマンション投資で！】をテーマとして書き進めてまいります。
サラリーマン生活に代わる生き方（2021年4月更新）
皆さんは「FIRE」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか？これは「Financial Independence Retire Early」の頭文字を取ったもので、意味は「経済的自立と早期退職」です。この言葉が、今アメリカの若者を中心に注目されています。「FIRE」は不動産投資（マンション投資）と深い関係を持っていますので、今回ご紹介したいと思います。
「経済的自立と早期退職」とは、簡単に言えば「定年を迎えるまでに十分なお金を手に入れて、早めにサラリーマン生活を終えること」です。おそらく、サラリーマンの方は、自分又は家族の生活のため、労働で収入を得ている方がほとんどだと思います。
なぜサラリーマン生活を続けるのか、それははっきり言って「お金のため」の一言に尽きると思います。何が起こるか分からない世の中ではありますが、よほどのことが無い限り安定した収入を得る方法としては最もメジャーなものとして、決して悪くはありません。
しかしここ数年で、これに代わる新たな生き方「FIRE」が注目を集めています。先ほど「経済的自立と早期退職とは、定年を迎えるまでに十分なお金を手に入れて、早めにサラリーマン生活を終えること」と説明しましたが、はたして「定年を迎えるまでに十分なお金を手に入れるにはどうすれば良いのか？」というのは当然の疑問だと思います。これを達成するのが、私たちがおすすめする「マンション投資」というわけです。
「FIRE」とは何か？
さて、「FIRE」を実現するためには、これからの生活に必要な資金を手に入れる必要があるわけですが、「マンション投資なんて回りくどいことをせずに、一攫千金を狙えばいいのではないか？」とお考えの方もいらっしゃると思います。確かに大金があれば、今後の生活に不自由しなくなるでしょう。しかしこれは「FIRE」とは言えないのです。「経済的自立」のポイントは「安定した」、つまり「継続的な」収入です。宝くじやギャンブルで一度に大金を手に入れても、それは安定した継続的な収入ではありません。早期退職が前提の「FIRE」に求められるのは「不労所得」です。
サラリーマンに合っている「マンション投資」
「会社を辞めるか、このまま残るか」
サラリーマン生活には、何度か決断を迫れられる時があるものです。問題は、退職後の生活でしょう。会社を辞めても暮らしていける資産があればいいですが、現実にはそうした方は多くはないと思います。しかし「ないものは作る」という発想もできます。そこで注目されている方法が、「サラリーマンの特権を活かしたマンション投資」で資産を作り、「FIRE」を実現するということです。
資金の不足を乗り越える「レバレッジ」の手法もあります。また、サラリーマンには自営業やフリーランスにくらべ大きな特権があります。その特権は「マンション投資」にぴたりと合っているのです。
現在、20代30代の若い世代から、40代50代の方、定年間近の方まで幅広い世代の会社員の方が、本業の傍らマンション投資に取り組んでいます。
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将来に備え収入源を3つ持つ
お金の不安はいくらでも尽きません。
将来、安定した生活をするためには3つの収入源が大切だと言われています。
一つは「年金収入」、もう一つは「仕事による適度な収入」、そして、「資産運用収入」です。
年金収入は、現在のところ、その不安定さばかりが指摘されている状態ですが、やはり重要な要素です。しかし老後「完全に仕事を離れて何もしない」というのも、生活にメリハリがなくなるかもしれません。
そして、「資産収入」。これのあるなしで将来の生活、老後の生活は大きく左右されることになります。
年金と高齢者でも収入を得ることができる仕事、この二つだけでは不安を覚えざるを得ません。だからこそ、もう一つの収入源になる可能性を持つ仕組み、「マンション投資」による長期的な資産づくりが、「FIRE」を達成するためのカギとなってくるわけです。
マンション投資のしくみ
しかし注意点として、ここで言う「マンション投資」は、マンションを1棟買って売却して儲ける、というようなバブル期によく見られた投機的なマンション投資ではありません。そのような投資は巨額なリスクの他、膨大な手間や負担がのしかかります。
私たち和不動産がおすすめするのは、より手ごろで手堅い「ワンルームマンションを購入し、これを貸して家賃収入を得る」というものです。
もちろん、ワンルームマンションと言えど高額な買い物です。しかし、購入にはローンを利用し、ローン期間中は家賃でローンを返済、ローン終了後は購入したワンルームマンションが資産となり、家賃収入が入るというモデルです。
高い入居率が望める人気の立地で、空室リスクを極力避けることで、安定的な利益を得ます。
この「安定した収入」が「FIRE」を実現するカギとなりますが、大切なのは「ローンで購入する」という点、そしてローン期間中、家賃で返済するという点です。
レバレッジとは何か
「ローンで購入する」と聞くと、多くのサラリーマンの方が「いや、ローンは大変でそんな余裕はありません」と尻込みされるでしょう。
しかし、投資には「レバレッジ効果」というものがあります。レバレッジは「てこの原理」を意味しますが、比較的少ない資本金でも大きな取引ができるようになることを意味します。
FXなどでは、たとえば10万円程度の証拠金でも、10倍のレバレッジをかければ、100万円として取引ができることになります。
この「レバレッジ効果」をマンション投資に置き変えてみると、「ローン」という言葉への過大な心配がなくなるのではないでしょうか。不動産投資は、身の丈以上の規模の土地や建物を買うギャンブル的なものではなく「小さい資金で投資効果を上げ、収益性も高める」という成功への堅実性を帯びたものだからです。
レバレッジ効果の具体例
レバレッジ効果の事例を具体的に見てみましょう。
例えば、1000万円の自己資金があったとします。その1000万円を元に年間80万円の家賃収益が見込める物件を購入したとしましょう。利回りは、家賃収益80万円÷1000万円＝8％になります。
この1000万円を頭金として2000万円を借り入れ、年間240万円の家賃収益が見込める3000万円の価格の物件を購入した場合と比べてみましょう。
家賃収益240万円÷3000万円＝8％。
利回りは同じく8％です。しかし、借入れ金2000万円の年間利息額を3％として計算すると、
借入れ金2000万円×3％＝年間利息額60万円。
家賃収益は年間240万円見込めました。
すると、年間収益240万円－年間利息額60万円＝180万円。
ローンを組まずに1000万円を投資した場合の収益は80万円。それに対し、2000万円のローンを組んで投資した場合、収益は240万円。3倍の収益になるのです。これが不動産投資における「レバレッジ効果」と言われるものです。
レバレッジ効果を生み出すのは、不動産の投資利回りと借入れ金利の差分です。
借入れ金の金利以上の利回りで不動産が収益を生み出しているのであれば、「てこの原理」によってプラスのレバレッジ効果が得られるわけです。
サラリーマンの特権を利用する
ところで、いまご説明した「レバレッジ効果」はいかにして生み出されたのでしょう？
重要な点は、2000万円を借入れることができたという点です。言い換えれば、銀行などのしかるべき金融機関が「2000万融資をしてもいい」と判断したということです。
個人のフリーランスで仕事をしている方が、こう話しているのを聞いたことがあります。
「フリーで年収500万円から600万円はコンスタントに稼いでいるのに、クレジットカードの審査に落ちた。パートのカミさんは年で100万円いかないのにOK。どういうことだろう？」
これは奥様がパートをなさっている「会社」が「信用」に良い影響を与えているということです。これはサラリーマンが持つ大きな特権です。「会社」が持っている「信用」を十分に利用し、会社にいる間から、将来を見据えた投資、なかでもローンが終われば物件は自分の所有になる「マンション投資」は非常に魅力的です。副業のマンション経営によって、相続税の節税対策にも効果を発揮します。
いかがでしたか？「FIRE」は激動の時代を乗り越えたサラリーマンにとっては夢のような生活に思えたでしょう。しかしこれがそう遠くない将来、当然の生活として定着してもおかしくなさそうな予感がします。投資を本格的に考え、「FIRE」を実現したいとお考えの方に身についていただきたいのは、「コツコツと」という精神です。ワンルームマンション投資は、すぐに成果を感じにくいものです。その時点で失敗したと思い込んで諦めてしまっては、元も子もありません。もちろん、「FIRE」は誰でも気軽に挑戦できるほど簡単なものではないため、周囲によく説明し、自分と家族が納得したうえで考えていただきたいものです。
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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
