空き家率推移から見た東京の中古投資用ワンルームマンション市場
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【ワンルームマンション投資の相続メリットとねらい目】についての解説です。
相続税を考えた場合ワンルームマンション投資がおすすめ
亡くなった方が保有する金銭や取得した土地などの資産を遺産として分割して受け継いだ際に、財産の額に応じて課税される税金が相続税です。
ただ、相続税の課税対象は、受け継いだ財産の全額ではなく、基礎控除額を差し引いた金額です。
2015年1月1日からこの基礎控除額が引き下げられた上に、相続税の最高税率も引き上げられる状況になったため、保有する現金をそのままお子さんやお孫さんに相続させることを考えた場合、メリットが少なくなってしましました。
そこで考えていただきたいのが、節税として今保有する現金で一戸建てやマンションなどの不動産を購入して相続させることです。
不動産の場合ですと、場所ごとに設定された路線価で計算されることで時価よりも安くなることがあります。
この方法だと、条件次第で相続税の負担を抑えられることがあります。貸家は借地権割合や借家権割合などで評価が減るので評価を下げられます。さらに小規模宅地等の特例を活用することで評価額を下げられます。くわしくは税理士さんに相談してみるのも手でしょう。
また、将来的に需要が拡大されるワンルームマンションを購入し、普段は自分や家族で住んでいます。
もし、転勤や海外赴任が決まった場合、今住んでいるワンルームマンションを投資目的に、貸し出して運用・活用する方法もあります。
この方法だと、マンションのローンが残っている方は、家賃収入を返済に充てることもできるメリットもあります。また、リフォームなどは事業に必要な部分的に経費になる可能性もあります。
大家さんとしての面倒な仕事は、知識と経験がある賃貸管理会社に任せることができます。
現金で相続するよりマンションなどでの相続がお得
相続税の基礎控除額は、定額控除額と比例控除額を合計したものです。
財産を受け継いだからといって、すべての方が相続税を支払う訳ではなく、これまでは、相続する財産が5000万円以下の場合、相続人の人数などに関係なく相続税の納税や申告をする必要がありませんでした。
この5000万円が、相続税の定額控除額です。
しかし、2015年1月1日からはこの相続税の定額控除額が3000万円に引き下げられ、比例控除額も1000万円から600万円に引き下げられました。
つまり、改正前は相続税の基礎控除額＝5000万円(定額控除額)+(1000万円×相続人数）（比例控除額)、改正後は相続税の基礎控除額＝3000万円(定額控除額)+(600万円×相続人数) （比例控除額)となり、40％程度減額されてしまうこともあります。
また、相続税の税率は、相続する金額により異なりますが、最高税率が50％から55％に引き上げられました。
一方、マンションなら購入金額の半分程度の評価額になることがあり、相続税の評価額を下げようと考えた場合、一般的に現金よりマンションの方がお得な場合があります。
投資するならワンルームマンションがねらい目
投資用のマンションを購入する場合、部屋が複数あるファミリータイプにするか、ワンルームにするか。これに悩む方が多いでしょう。
あるデータによると、東京の1世帯あたり人員は年々減少傾向にあり、2035年には、1.85人となる予想なので、単身者用のワンルームマンションの需要が高まることが考えられるので、ワンルームマンションへの投資がおすすめです。
例えば、転勤や海外赴任を見越してワンルームマンションを購入して居住し、転勤や海外赴任を機に、ワンルームマンションを貸し出して家賃収入を得ることができます。
ワンルームマンションをローンで購入しても、家賃収入を返済にあてることもできます。
転勤や海外赴任から帰任した後、賃貸しているワンルームマンションに自分が住みたくても、住民いたら無理だと思うかもしれません。
ただ、転勤や海外赴任から帰任する時期がわかっていれば、2000年に導入された定期借家制度を利用して、入居者と期限付き契約を結べば安心です。
ワンルームマンションを購入して大家さんとなったあなたには、空室の会費、住民トラブル、家賃の未払い、クレーム、修繕の対応などやっかいな仕事が降りかかると思われがちです。
だだ、これらの面倒な仕事は賃貸管理会社に任せれば、手間がかかりません。
転売で利益を望めなくなった不動産
投資用のワンルームマンションを購入して転売することで利益を得ることを、キャピタルゲインといいます。
不動産の価格は上がる神話があり、個人法人問わず宅地を買い続ける続ける時代がかつての日本にありましたが、この神話もバブル崩壊により消え去りました。
今や不動産の価値は一部都市部を除けば、横ばいもしくは下降をたどっていますので、転売による大きな資金形成の効果はあまり望めません。
もちろんローンが残っているワンルームマンションを売却する際は、ローンの残債を一括繰上げ返済することになってしまいます。
ワンルームマンションは転売するより賃貸のほうがおすすめ
このようなことから、ワンルームマンションの転売で一度に大きな儲けを考えるより、家賃収入でコツコツ収益を積み重ねていったほうが堅実です。
また、注意点として不動産売却時にかかる費用も無視できる金額ではなく、不動産仲介業者に支払う不動産仲介手数料や税金がかかります。
例えば、1,500万円のワンルームマンションを売却した場合の仲介手数料の上限額の計算は、1,500☓3％＋6万円＝51万円(仲介手数料：税別）となります。
税金には、印紙税、抵当権抹消登記の免許税、不動産譲渡所得税があります。
印紙税は売買契約書に張り付け、抵当権抹消登記の免許税は抵当権が設定されている場合必要です。
また、不動産譲渡所得税は、売却益が出た際に納めます。
例えば、1,500万円のワンルームマンションを売却した場合は、印紙税額は15,000円、抵当権抹消登記の免許税は1物件のつき1,000円です。
一方、ワンルームマンションを売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得とみなされ、年間所得税は15％、住民税は5％かかります。
ワンルームマンションを売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得とみなされ、所得税は30％、住民税は9％かかります。比較すると大量の税金を取られることがわかります。
まとめると、ワンルームマンションは転売するより賃貸のほうがおすすめです。
今回のコラムは、ここまで。参考になったのであれば幸いです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
