空き家率推移から見た東京の中古投資用ワンルームマンション市場

本日テーマは、【空き家率推移から見た東京の中古投資用ワンルームマンション市場】についてです。

地方都市から人と金が減り、東京にのみ集まっている現況

1970年代初頭の高度成長期終結から80年代のバブル期がはじまる狭間にかけて、日本の経済状態はやや停滞した状況にありました。そんな間にあっても、日本のインフラは拡充を続け、数々の大型建築物や鉄道網などの都市計画が順調に拡大していったのはご存知の通りです。こうした都市系計画に添って住宅も大幅に増進し、各大都市圏は多くの人を迎え入れる体制を着々と備えていきました。

しかし、そうした人口増を予測した住宅ですが、現在の空き家率は20％近い数字になっています。これは、予想以上に進んだ少子高齢化・人口減に加え、郊外や地方都市からの人口流出に歯止めがかからないという現状によるものです。さらに、不動産投資に関する認識の違いも生まれ、資金でさえ外に流れていきました。そして流出した人々はこぞって東京を目指し、結果的に東京だけがさらなる都市計画の拡大と充実、不動産投資市場の活況を生んでいるのです。

ここでは、東京とその他の都市との人口増減、および空き家率の推移を比較解説するとともに、それぞれが抱える不動産（特に中古ワンルームマンション）投資に関する情報などを整理し、国内外から見た投資の優位性がどこにあるかを見ていきます。

埋まっていくはずだった空き家が増えてしまった現実

総務省統計局の住宅・土地統計調査報告によれば、2013年時点の日本全国の戸建て・集合住宅を合わせた賃貸住宅の空き家は429万戸。賃貸住宅全体における空き家率は、18.9％にも上るという結果が出ています。

豊島区池袋にサンシャイン60が開館、千葉県に新東京国際空港（現成田国際空港）が開港した1978年、賃貸住宅の空き家率は11％ほどでした。長く続いた経済成長は一段落したものの、さまざまな建築ラッシュに沸く日本においては、そこから先の人口増や人の流れを見越した賃貸住宅の建築が増加していった年でもあります。つまり、この年の11％という空き家率は、時間が経つにつれて自然と埋まっていくはずだった数字なのです。

しかし、時間の経過とともに数字の質は変化を遂げます。2013年の空き家率18.9％がどのような内容の数字かといえば、5軒に1軒、例えばマンションに住んでいる人ならば、自宅の上下左右のどこか必ず1軒は空き家になっているという計算になります。

先述の1978年以降、空き家率はほぼ右肩上がりに上昇し続けています。仮にこのまま日本の世帯数が減り続け、さらに減築が進まないとすれば、10年後には空き家率が20％を大きく上回る可能性があるとの説も出ています。現在の日本の建築事情において、また投資先の市場として、これが決して健全な状態ではないということが、理解いただけるのではないでしょうか。

不動産、特にマンションへの投資に関わる最も大きなリスクは、空室であるとされます。せっかく投資用のマンションを購入しても、入居者がいない空室期間があれば、オーナーは淡々とローンを返していくためだけの物件を持っていることになってしまうのです。また、投資先として考えれば、非常に収益効率が悪く、空室が続き、金利が上昇すると大きく損失を被る可能性も秘めています。

このように投資のリスクを高めてしまう空き家率は、なぜ一向に減ることなく増え続けてしまったのでしょうか。また、その現状や問題点を見極めながら、できる限り効率の良い投資先を検討する必要があるのではないでしょうか。

相続税対策が、地方都市の不動産投資を危うくさせる

近年は人が多く住む東京、それも23区内ではなく、郊外や地方都市に賃貸物件が次々と建築されています。これは、長期的視野に立って人口が増えることを想定し、絶え間なく人が住むことを想定して建築されている、という訳ではありません。郊外や地方都市に建てられる賃貸物件の多くが、消費増税を控えた駆け込み需要を予測した建築ラッシュによるもの、そして、相続税対策を見込んだものと推定されるのです。

こうした推定を裏付けるべく、まずは相続税額が決まる仕組みを見てみましょう。現金をそのまま相続した場合、額面の金額100％が評価額となり、そこから相続税額が弾き出されます。これが、現金を投資用の不動産に換えて相続した場合、その評価額はおおむね1／3～1／4程度にまで低減することが税制上可能なのです。こうした相続税対策を狙った結果が、地方都市に賃貸物件が数多く建設されているという現象を生んでいます。

相続税対策の賃貸物件は駅から遠い立地であったり、そもそも賃貸物件の需要が少ない（減っている）土地に建てられることが少なくありません。絶えることなく、誰かが住み続けることを考慮した条件が整っていないため、常に空室のリスクを抱え続けた物件となってしまうのです。

このように空室リスクが高い郊外や地方都市の投資物件は、投資の効率が格段に低いだけでなく、さらに危険なリスクを背負うことにもつながってしまいます。今後の人口減少の傾向を見ていくと、その危険性がいかに逼迫したものであるか垣間見えることでしょう。そして、郊外や地方都市の人口が減っていく決定的な数字と分析とを見ることができます。

人口が歯止めなく減少し、消滅してしまう可能性のある都市

「消滅可能性都市」という言葉を一度は耳にしたことがあるかもしれません。大きな衝撃を持って語られるこの言葉は、民間の有識者団体である日本創成会議が発表した、人口増減に関する問題提起を端的に表現したもので、昨年夏頃から盛んにメディアで取り上げられるようになりました。全国1800市区町村の約半分にあたる896自治体が、この「消滅可能性都市」に該当するとされています。

該当する都市は、2010～40年までの間に20～39歳の若年女性が5割以上減ってしまうことが予想される自治体とされています。この年齢層の女性の出産率が高いことから、将来的な人口減という現実問題に警鐘を鳴らす形になっているのです。

日本創成会議によれば、消滅可能性都市において若年女性の人口が減ってしまう大きな要因として「そのうちの約3割の人が大都市圏に転出してしまう可能性が高く、少子高齢化が加速的に進んでしまうという事態が現実味を帯びているから」としています。上記の896自治体においてその現実は避けがたく、2040年には存続が難しいと想定されています。

実際に都市そのものが消え去ってしまうかどうかは別問題だとしても、地方における人口流出という社会問題は年を経るごとに深刻化しており、各自治体だけでなく国・政府も人口減少に危機感を募らせています。

このような傾向は、地方の「消滅可能性都市」だけに留まらず、そもそも日本全体に共通しています。総務省の人口動態調査によれば、我が国は2009年以降6年連続で人口が減少しており、2014年にいたっては前年比で約27万人ものマイナスが生じています。少子高齢化の傾向が過度に進み、やや上向きであった出生率も昨年度は再びマイナスに転じています。今後の年齢構成を見ても、その傾向はさらに高まっていくことが予想されます。

都道府県別で個々の人口増減率を見ても、実に41の道府県で人口が減少しているのです。減少率の高いところでは、実に年間1％以上もの人口が減少している県もあります。こうした傾向は地方都市に限らず、関西圏（大阪、京都、兵庫、奈良）、名古屋圏（愛知、岐阜、三重）という大都市圏においても加速し、いずれも大幅なマイナスを記録しています。

日本の人口は、間違いなく東京に一極集中しつつある

こうした日本全体の問題となっている人口減少傾向ですが、逆に人口が増加しているところは、どのような場所なのでしょうか。人口が増加しているのは6都県、このうち沖縄県（0.32％増）と愛知県（0.11％増）を除けば、東京・埼玉・神奈川・千葉の首都圏のみが名前を連ねており、この関東4都県全体で0.27％増という数字になっています。並立する大都市圏である関西圏・名古屋圏が軒並み人口を減少させているのに対し、首都圏の人口の一極集中ぶりが見て取れます。

ただし関東4都県と一括りにしてはいるものの、個別の数値を見てみると、埼玉・神奈川・千葉の各県はそれぞれ0.13％・0.12％・0.02％という微増に過ぎません。突出したデータを残しているのは、やはり東京都の0.57％増という数値です。この裏側にあるのは、人口の多くが東京に流れ込み、その波及効果が周辺の埼玉・神奈川・千葉にも人口の微増という影響を与えていると考えるのが自然でしょう。

元より、東京は全人口の10％にあたる1300万人が暮らしている日本の首都です。経済的な点なども踏まえれば、独立国家並みの規模を持つ、世界に冠たる大都市であるといえます。

こうした突出した規模を持つ東京の人口ですが、総務省によればオリンピックが開催される2020年頃にピークを迎えると予測されています。それ以降は日本全体の人口推移と同じく緩やかに減少傾向に向かうとされていますが、それでも日本最大規模の都市であることに変わりはありません。2035年時点の人口予測でも、日本の人口が1億人を保てるかどうかが微妙なラインにある中、東京都には1200万人余りが住んでいるであろうと想定され、その一極集中の図式が変わることはありません。

変貌し続ける東京と、人の流れの未来予想

東京都はこうした現状を踏まえ、座して現状維持を続けているだけではありません。2020年の東京オリンピックを契機として、より多くの人が呼べる街を造るため、交通インフラを始めとした再開発計画をスタートさせました。

主要なものとしては、新駅の誕生が挙げられます。2014年6月に正式発表されたのが、JR山手線の田町駅と品川駅の間の新駅構想です。1971年に完成した西日暮里駅以来、50年近くの時を経て2020年を目処に暫定開業予定の山手線30番目の駅になります。新駅誕生に伴って大規模な駅前再開発も予定されており、当然そこで働く人・住む人が急増していくことが期待されています。近隣の品川駅は、2027年に開業が迫っているリニア中央新幹線のターミナル駅ともなる予定で、この界隈は更に高度な再開発が期待される一帯なのです。

また、現在着々と工事が進んでいるのが、渋谷駅周辺の再開発です。渋谷駅はもともと、日本第2位の乗客数を誇る駅ですが、その乗り換えの難しさなどから「ラビリンス（迷宮）」と揶揄されるほどの複雑な構造をしていました。この複雑さを解消する目論見もあり、2013年に完了した東横線の地下化を皮切りとして、山手線・埼京線などのホームを整理して利便性を図るとともに、バリアフリー化なども同時に果たす計画です。この他にも、日本有数の商業施設を建設するなど、より魅力的な街への変貌の道を確実に歩んでいます。

この他にも、東京オリンピックでの導線を確保する意味合いもあり、東京メトロの新駅計画や新しい地下鉄の構想、羽田空港へのアクセスを飛躍的に向上させるための新線計画などが主要なものとして挙げられます。東京は国際的に見てもトップクラスに充実した交通インフラを造りあげるため、その姿を日々進化させているのです。

既に日本最大の都市である東京が更に利便性を高めるべく変貌を遂げつつある今後、より多くの人口が日本中から流入しやすくなる未来が容易に想定されるのです。

国内外から見た、投資先として高まりゆく東京の魅力

このような東京都の変貌とそれに伴う人口増加への道筋は、何も日本国内に向けたものに留まりません。その影響は、日本・東京を訪れる外国人の増加にも一役買っているのです。2013年現在、日本に住んでいる海外からの留学生の数は17万人に迫る勢いがあり、彼らの実に1/3以上にあたる6万人余りが、東京に住んでいます（独立法人日本学生支援機構調べ）。

この現状は、日本にある大学数（国公立・私立合わせて）781校のうち、139校が東京に拠点を置いているという事実（2014年度学校基本調査）が大きな要因でしょう。さらには、上記のような充実したインフラや、観光地として魅力ある街並であること、治安の良さなどによって、世界的に見ても最も住みやすい都市であるとの共通認識が国際的に通用していることの表れでしょう。

こうした認識は、実は既に海外の投資家から高く評価されはじめています。今年、中国人の「爆買い」なる現象が注目を浴びましたが、これは何も電化製品や化粧品などに限ったものではありません。ロンドンやニューヨークなどと比べれば、東京の物件価格はかなり安価であり、一方で月額の賃料はニューヨーク同等の高額であるとされています。つまり、東京の不動産投資は世界的に見ても利回りが良いと判断されているのです。

これに上述の治安の良さや観光地としての人気の高さ、オリンピックを控えたインフラ整備などが重なり、東京の街は投資先としても人気を集め始めているのです。

それぞれの街造りの成果の一端として挙げられる国内外からの人口増は、より多くの経済活動を活発化させ、東京にお金を落としていきます。人が集まり、お金が生まれる場所には仕事が発生し、さらに多くの人を呼び込むという循環を生み出します。こうした循環に伴うものが住宅設備の増加であり、不動産投資における東京の優位性を決定づけると考えられるのです。

空き家率の下がる可能性のある東京だけが、投資の価値あり

不動産投資の観点から、こうした地方都市の人口減少の推移や東京の現況を見ると、端的に「東京以外の道府県に、不動産投資の先々の旨味はない」と結論づけることができます。

不動産投資は、決して短期的に利益を生み出す主旨のものではありません。それも、一時的な売却益ではなく、長期的に安定した家賃収入を目指すのであれば尚更のことです。長期的なマンション投資の収益にかかる根幹は、入居者からの家賃収入があることが大前提です。金額設定などにもよりますが、ローン期間中のおおよそは家賃から返済に充てる状態になることが多いでしょう。一見するとプラスマイナスがないように思いますが、最終的にマンションがオーナー様自身の資産となることを考えれば、自分が何一つ動くことなく、勝手にコツコツと資産が形成されているという格好になります。

確かに、短期的に見れば、もっと利回りの良い金融商品や、収益性の高い物件もあることでしょう。一般論ですが、地方都市や郊外のマンションであれば、購入時の価格が安いなどの要因もあり、東京都内（23区内）のマンションよりも計算上は利回りが良いこともあるでしょう。しかし、ある程度以上の長期的な視点に立てば、長きに渡って空室リスクの少ない投資用マンションを所有し続けることの方が、確実かつ安定した収入へと繋がる道筋となるのは自明の理です。

仮に利回りの良い地方都市や郊外のマンションを購入したとしましょう。その時点で満室であり家賃収入が見込める状態であったとしても、先述した通り、東京以外の都市は軒並み人口が減少しており、そのスピードは加速し続けています。人がいなくなるということは、それだけ空室リスクが高まることと直結しているのです。日本全体の空き家率が上昇し続けている現状において、数年後もしくは数カ月後でさえもそのマンションが満室であり続ける保証はどこにもありません。

また、最新の東京都の政策の動向は職住近接をテーマにオフィス街と通勤し易い周辺エリアの開発となっております。
この政策で、更に都心の人口が増加して日本の中心の地位を確立しております。
人口増減の推移などを見れば、空き家率が下がり、空室リスクが少なくなる可能性が高い、つまり投資による収益を中長期的に見込めるのは、日本全国において東京だけなのです。


今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳