空き家率推移から見た東京の中古投資用ワンルームマンション市場
本日のテーマは、【東京の中古ワンルームマンション投資がオススメな理由】についてです。
リスクが少ない、東京の中古ワンルームマンション投資
リタイア世代にとって今の日本の現状は、物価の上昇や年金の目減りなどもあり、経済状態が苦しいものに感じるかも知れません。しかし一方で、これからの経済活動を担う若者にとっては、アベノミクスなどによる株高・円安といった好景気の兆しが後押しとなり、就職戦線が売り手市場になり始めている現状があります。
中でも東京都の活況ぶりは特筆すべきもので、有効求人倍率はバブル期なみの水準に達しつつあるというデータもあります。それに伴って東京への人口流入、特に若い世代の増加は、全国的に見ても圧倒的な数値を誇るようになっています。
こうした若者達の動向が、不動産市場において、中古ワンルームマンション投資を活性化していることは間違いありません。
東京の中古ワンルームマンション投資の優位性は、こうした人口の流れによるものだけに留まりません。そこから派生するリスクの少なさと、収益性の高さ・確実性も大きな要因となります。
ここでは、上記のような東京の現況を捉えていただくべく、それを取り巻く不動産投資市場の実情を解説していくともに、そこへの投資によって得られる安定収入への道の一端をご紹介します。
安定した収入を求め、若い人が東京に集まるという風潮
長期的に安定した収入を得ること。これは現在の日本の経済状況においては、非常に厳しい希望であると思われるかも知れません。特に現役をリタイアした世代にとっては、いくらアベノミクスの影響で好景気の兆しが見えるとはいえ、一般庶民にまでその恩恵が降りてくることは、実感としては少ないことでしょう。
銀行の金利は下がり続け、さまざまな投資策も決して安定した収益をもたらしてくれるものではありません。
しかし当然のことながら、安定した収入とは、本来ならば安定した労働によって得られるものです。厚生労働省発表による2015年8月の有効求人倍率は1.23倍と、バブル期にあった1992年1月期（1.25倍）以来の高水準をマークしています。
つまり、リタイア世代の厳しい現状とは反比例するように、これから就職を迎える若い世代にとっては、安定した収入を目指して仕事を見つけるという観点で考えると、バブル期と同等の好況であると見ることもできるのです。
全国レベルで就職戦線が売り手市場に大きく傾きつつある中でも、東京都の同期の有効求人倍率は1.82倍と、全国的にトップの数値であり、また過去20年を遡ってみても最も高い水準を示しています。
望みさえすれば、現在の東京にはそれほどの仕事があふれているということです。従って地方から東京に若者が向かうという風潮が、近年ますます上昇の一途にあるといえます。
現在の東京は、少なくとも若者にとっては、将来にわたる長期的に安定した収入を見込める公算の高いスタートラインであるのです。
さらに日本全国にある約3600の上場企業のうち、およそ半数にあたる1800社ほどが東京に本社機能を置いています。安定志向にあるといわれる現代の若者にとっては、東京での就職を目指すための後押しになるデータといえるでしょう。
大学が都心に戻り、学生達もまた都心で経済を担う
東京に若者が集まる理由としてもう一つ挙げられるのが、大学が都心を重要視し始めていること。
大学進学率そのものが50％を超える現在は、大学全入時代とも言われています。一方で、少子化が著しく進んで、学生数あるいは18歳人口が激減しているにも関わらず、日本の大学の数は減るどころか増える傾向にすらあります（文部科学省統計）。この相反する状況が、大学側には公立・私立を問わず、学生獲得・定員を確保する競争が熾烈を極める事態を招いているのです。
こうした現状を踏まえ、学生獲得の施策の一つとして、郊外型のキャンパスを都心（23区内）に戻すという、いわば都心回帰の動きがあるのです。
90年代末頃までは、大学のキャンパスは人口密度の高い都心を避け、広くて環境の良い郊外に造るというのが主流でした。ところが2000年代初頭ころから、この潮流が全く逆転し始めているのです。顕著な例としては2014年4月、都内の主要大学である青山学院大学が、文系学部のキャンパスを神奈川県相模原から移転させ、創立の地である青山に集約しました。この他にも、2009年には東洋大学が埼玉県朝霞市・群馬県有邑楽郡のキャンパスを文京区白山に集約、青山学院大学と同じ2014年には拓殖大学が八王子キャンパスを文京区茗荷谷に移転するなど、21世紀を境に主だった大学で都心回帰の動きが広まりつつあるのです。
こうした動きは学生確保のため、都心における利便性を最優先した選択であることは疑いようのないところです。都心にいる大学生達は、学生時代には自ら消費行動やアルバイトなどの経済活性化の一翼を担うとともに、将来的にはその労働力も東京で提供する立場となっていくのです。
東京には若者が流れ込むと言う、突出したデータ
東京にはこのように、若者達が集まってくる素地があり、実証するデータも発表されています。
毎年、国土交通省がまとめている、各都道府県へ転入する人数と、逆に転出する人数との推移の統計があります。2014年における両者の差を見たときに、転入者が転出者を上回る、つまり当該都道府県の人口が増える「転入超過」という状態にあるのは47都道府県中、東京・埼玉・神奈川・千葉・愛知・福岡・宮城のわずか7都県です。
中でも、首位に立つ東京都の「転入超過数」は、2位の埼玉県の1万4909人を大きく上回る7万3280人、実に5倍近い大差をつけています。東京都の7万人以上という数字は、上記の7都県全体の転入超過数12万1935人のおよそ6割にも上る数値です。それほど、日本の人口の流れは東京に集中しているのです。
同じ大都市圏である大阪・愛知・福岡と比較してみても、東京の一極集中ぶりがわかります。
大阪・愛知は、全年代で見ると転出者が転入者を上回っていますが、20～24歳に限れば転入数が上回っています。それでも両府県における同年代の転入超過数は6000人程度。東京の同年代の転入超過数は4万人を上回りますから、東京の7分1程度しか若者が集まらないという計算になります。
福岡は15～19歳の年代では転入者が転出者を上回るものの、20〜29歳では逆転しています。これは、大学入学などで若者は一時的に集まるものの、大学卒業・就職という流れの中で、福岡を離れる若者が多いことを端的に現しています。そして彼らの多数が、先述のように安定を求めて本社機能の多い東京へと流入してくるのです。
若者流入をリタイア世代が活かすマンション投資
このように、若者は大学に入学したり企業に就職するなどして、安定した収入を得るために大挙して東京に移り住んできます。一方で、ある程度の年齢を重ねて現役を退いた人々にとって、こうした東京の活況の恩恵を受けることはないのでしょうか。
その答えとしては、考え方一つでリタイア世代にも大きな恩恵となり得るといえます。そのヒントとなるのが、東京を目指した若者達が、まずどこに住むのかを見極めるということにあります。
先述の通り、東京に転入してくる人は若い世代が多いのですが、彼らはこれからの稼ぎを担う年代です。現時点で不動産資産を持つことはほとんどないと考えられ、言い換えれば賃貸住宅の需要の中心となる世代です。特に賃料が低めの傾向にある中古ワンルームマンションにおいては、需要・供給とも豊富にあると考えて良いでしょう。
前述のように、黙っていても若者が次々と流入してくることを鑑みれば、東京都心は賃貸住宅経営、および安定した家賃収入を得るための重要な課題である、空室リスクを回避しやすい土壌にあるといえるのです。
空室リスクが少なく、経営に関しての危険性が低いと考えられる中古ワンルームマンションにおいては、もう一つの利点が内包されます。
ここまで述べてきたような好条件が揃っているため、東京の中古ワンルームマンションは投資家からの人気が高く、それを取り巻く市場は常に活況を呈しています。
東京の中古マンションは「買いやすく、売りやすい」
市場が常に動いている現状から見えるのは、東京の中古ワンルームマンションは「買いやすく、売りやすい」という利点です。
まず「買いやすい」ということから見てみましょう。供給が絶えないとはいえ、中古ワンルームマンションも不動産資産ですから、おいそれと手が出る値段ではありません。相場としては、1000万〜2000万円のクラスがほとんどです。
しかし、1000万円の中古ワンルームマンションを投資用に購入するための自己資金は、100万円程度あれば十分に事足りるのです。東京の中古ワンルームマンション購入の際には、市場価値なども勘案して融資が受けやすいのが実情です。実際の相場感を見ると、ローンの頭金は物件価格の5％＝50万円程度で、諸経費として50万円、合わせて100万円というのが目安です。残りの額は、家賃をそのまま返済にあてた上で、繰上返済などを併用すれば、おおよそ10年程度で完済する形になります。
つまり、実質的には物件のローンを入居者が支払い、オーナー様に1000万円の資産を作り上げてくれているような形となるのです。
ここでも重要なのが、東京のワンルームマンションは空室のリスクが少ないということ。
仮に入居者が退去したときに、23区外や郊外、他府県の物件であれば新たな入居者を探すのに相当な労力と時間を要します。当然、その間は家賃収入はなく、ローンだけを支払うだけという状態になります。
繰り返し述べているように、東京の中古ワンルームマンションは、常に新しい入居希望者があふれているような状態です。そうした中でも人気のある物件選びに注意を払う必要はありますが、郊外などの地域との差は非常に大きいと言えます。
何故、中古にこだわるべきなのか
ワンルームマンションに自分が住むのであれば、新築にこだわる方も多いでしょう。新築物件の場合、3000万円前後がワンルームマンション購入の価格の相場と見ることができます。しかし賃貸として他人に貸すのであれば、新築にこだわる理由はなく、むしろ計算上は中古の方が投資の利回りが良いとされています（新築ワンルームでおおよそ2～3％、中古ワンルームでおおよそ4～6％が目安）。
ここまで見てきたように、東京の中古ワンルームマンションには、オーナー様が購入するに際して非常に有利な条件が連なっています。一方で購入しやすさはそのまま、他のオーナー様も買いやすいということになるので、元のオーナー様からすれば「売りやすい」物件ということができます。
不動産はおおむね高額な商品であるため、すぐに売れるとは限りません。マンションに限定して考えた場合、郊外などの利便性の悪い物件であれば、更地にして土地だけの状態の方が「売れやすい」ともされています。そうなると解体に多額の費用がかかるだけでなく、入居者の立ち退きなどの面倒もあり、なかなか一筋縄ではいきません。
23区内の中古ワンルームマンションであれば、よほどのことがない限り利便性の悪さが指摘されることはありません。そもそも投資家からの人気が高いこともあり、市場は常に動いている状態です。抵当権がついておらず、ローンが残っていない物件であれば、比較的短期間で現金化することが可能です。
不動産資産は通常、換金性の悪い投資物件であるとされていますが、東京の中古ワンルームマンションにおいてはその限りではありません。
また2002年頃から、東京都内においては新築のワンルームマンションの建築が、条例または指導要綱によって抑制される方向に動いています。
しかし、学生や単身者の多いエリアでは、すでに新築ワンルームマンションが建てられる土地は飽和状態に近く、新たな物件が進出する余地が少なくなっています。
前述のような東京への若者の人口流入を見るにつけ、今後ともワンルームマンションの需要が減ることはないでしょう。さまざまな規制の下で新築物件が段階的に減っていく現況においては、中古ワンルームマンションの売買人気が、より一層高まる追い風ともなっているのです。
中古区分マンションの魅力として、管理費、修繕積立金が一度上がりマンションの建物の管理の状況が分かるといったメリットがあります。
その上、耐用年数の関係で新築物件よりも短い期間で減価償却費を経費として計上できますので大きな節税効果も狙えるところも、東京の中古ワンルームマンション投資がオススメな理由になっております。
年金・保険代わりの中古ワンルームマンション投資
単純に不動産を売って換金する売却益（＝キャピタルゲイン）だけでなく、家賃収入（＝インカムゲイン）を得るにあたっても、東京のワンルームマンションの空室リスクの少なさは大いに価値のあるものと言えます。
ローンさえ終わってしまえば、入居者の支払う家賃はそのままオーナー様の現金収入となります。老後において考えてみれば、年金代わりの収入とみなして得ることができるのです。
現在の公的年金制度は、物価と必ずしもリンクしているとは限りません。かつては、物価の上昇率に合わせて年金の額も上昇していましたが（物価スライド）、2015年からは調整率をさまざまな社会情勢に応じて設定し、賃金や物価の上昇率より年金額を低く抑える制度（マクロ経済スライド）がスタートしています。このため公的年金支給額は、物価が上がるとともに実質的に価値が下がり、目減りしていることになるのです。
近年の日本経済は、緩やかなインフレ傾向にあります。政府もこれを推奨しており、年2％の物価上昇を目指しています。こうしたインフレの傾向は、老後の貯えとして持つべき預貯金があっても、その価値を相対的に下げていることと同じ意味を持ちます。仮に数千万円レベルの貯えがあったとして、1円も使わなくても数百万円レベルの目減りを招くことにもつながってしまうのです。
一方、不動産の家賃は、物価の上昇とほぼリンクします。物価が上がれば、その分家賃も高く設定されていきます。実際の身入りも増えるので、見た目上の家賃収入も物価上昇に伴った増え方をすることになるのです。この物価とともに上がる家賃収入は、目減りした分の年金や預貯金を補ってあまりある、確実性のある「自分年金」とも呼べるような収入になります。
物価の上昇には、もちろん不動産価格そのものの上昇も含まれています。むしろ過去の実績から見れば、不動産価格の上昇率は、一般的な物価上昇率よりも高くなることがほとんどです。いざというときの売却益を考慮すれば、この不動産価格上昇は、オーナー様の将来的な資産確保に有用なデータであると考えられます。
さらに追い風なのは、2020年の東京オリンピックの好影響などによる、マンション価格の上昇基調です。野村不動産アーバンネットのまとめによる中古マンション実勢価格調査（2015年7月）によると、東京都区部では3期連続のプラス、さらに直近2期においては2％以上のプラスとなっています。これは同期の物価上昇率をはるかに上回る数字です。
これらのデータが指し示すように、中古ワンルームマンションへの不動産投資によって資産を確保することは、今後予想されるインフレへの対策として非常に有効な手段と考えられるのです。
購入時のローンにおいても、中古ワンルームマンションへの投資は、オーナー様の万が一の保障をかなえる投資なのです。ローンで不動産を投資用として購入した場合、団体信用生命保険と呼ばれるものが付帯します。
これは、ローン支払い中にオーナー様が亡くなってしまった場合、自動的にローン残債が完済されるという制度です。これにより、不動産自体が無借金で配偶者や子どもなどに相続されることとなり、不動産資産そのものと、付随する家賃収入が残されるという、ある種の生命保険的な意味を持つことにもなるのです。
このように「買いやすく、売りやすい」物件であり、しかもほぼ確実に安定した家賃収入が見込めるのが、不動産資産としての東京の中古ワンルームマンションです。いざというときのための備えとして、現金を貯めておくことよりも現実の社会情勢に即した方法であることは間違いないと言えるでしょう。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
