一棟物件と区分マンションの違い
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日のテーマは、【投資用ワンルームマンションの管理を遠隔でするコツ】についてです。
地方に住んでいるオーナー様が東京の物件を所有するにあたっての注意点について書きすすめて参ります。
ワンルームマンションの遠隔管理成功はパートナー選びにあり
地方に住んでいるオーナー様でも、東京のような大都市にあるワンルームマンション経営ができるようになってきました。
遠隔でワンルームマンションを経営するには、信頼できる業者をパートナーとして選んで業務を委託します。
この方法を取れば、家賃収入からその一部をパートナー業者へ委託料として支払うことになり収入は減りますが、自分の手を煩わすことがないため、収益さえ上げれば、同じ方法で複数のマンション経営も実現できるようになります。
遠隔地でワンルームマンション経営を始めるには、投資用ワンルームマンション購入、賃貸経営、ワンルームマンションの日常管理のそれぞれの段階において、信頼できる業者を探し業務を委託することが必要です。
各段階において、パートナーとなる業者にどのような仕事を委託するか、どのような視点で業者を選べば良いのかご紹介します。
地方住まいでワンルームマンション経営を考える
投資用ワンルームマンションの経営を成功させるためには、人気エリアで単身世帯が多い地域を選ぶことが要となってきますが、このような条件で利回りが期待できる場所というと、東京や横浜といった大都市が有望な市場になります。
オーナー様自身が地方に住んでいる場合などは、近隣の物件では収益が期待できないこともあり、「大都市圏で物件を探してワンルームマンション経営を始めたい」と思うのはごく当然のことと言えるでしょう。
大都市圏でワンルームマンション経営を始めるなら、物件探しから購入後の賃貸管理に至るまでの全ては、オーナー様1人で全てするのではなく、こういった業務を委託する業者を選ぶことから始まります。
投資用ワンルームマンション経営をサポートするパートナー業者には、物件開発と販売を扱うディベロッパー、購入した物件の日常清掃や設備機器の管理を請け負うマンション管理会社、オーナー様の物件の貸し出しを代行する賃貸管理会社があります。
地方に拠点をおきながら大都市で投資用ワンルームマンションの購入を考えるなら、これらのサポート業者との連携を深めながら経営を進めていくのが基本です。
投資用ワンルームマンション物件探しはディベロッパー選びから
遠方に住んでいれば、東京のような大都市に土地勘がないだけでなく、都市部の投資用ワンルームマンションの販売情報などは手に入りにくくなります。
購入したいと思っても、すでに完売してチャンスを逃してしまうこともあるでしょう。
この理由は、不動産投資家の数が少ないため、国内に広く広告を打ち出しても費用対効果が得られないからです。
インターネットでも投資用ワンルームマンション情報は手に入りますが、良い物件はすでに購入済みになっていることがほとんどです。
早く確実に良い物件を手に入れるには、投資用物件としてワンルームマンション販売を専門に扱うディベロッパーに問い合わせをすることが必要です。
良いディベロッパーを選ぶコツとして、過去にそのディベロッパーが販売したマンションの戸数や立地、仕様を調べて、完成後のマンションの空室率や家賃状況、利回りなどを確認することなどが挙げられます。
ディベロッパーを選ぶために、投資用ワンルームマンション販売会社の営業担当者とコンタクトをとることも大切です。
どんな買い物についても言えることですが、金額が大きい投資用ワンルームマンションを選ぶためには、複数の会社を選定してそれぞれの営業担当者の対応を比較していくことが重要で、比較検討をすることで信頼できる会社が自ずと見えてきます。
良いディベロッパー、良い営業担当者とは
収益が上がる投資用ワンルームマンションを販売しているディベロッパーにはどんな特徴があるでしょうか。
オーナー様が「この不動産会社は信頼できる」と確信するためには、何をチェックすればよいのでしょうか。
まず候補の会社を数社選びますが、収益物件の取り扱い実績数が多い会社をチェックします。
そしてそれぞれの会社に問い合わせをしますが、営業担当者に対しては、不動産投資用ローンの情報をたくさん持っていて、オーナー様の予算計画に見合ったローンを紹介できるかどうかたずねてください。
その時に、オーナー様の自己資金や収入状況、投資目的に応じて、購入後のローン返済計画や節税対策、そして想定されるリスクの説明に至るまで、オーナー様の立場にたって親身になって説明してくれるかどうかも確認してください。
投資用ワンルームマンション経営には、長期的視野に基づいて説明ができる営業担当者との出会いがポイントです。
営業担当者が、日々最新の情報を得るために多数の金融機関と連絡を取り、融資の状況はどうか、新しいローン商品がないかを確認していることや、賃貸経営のアドバイスができることは言うまでもありません。
大半のオーナー様は、ローンを組んでワンルームマンションを購入するので、少しでも返済負担の少ない経営戦略を提案できる営業担当者を探すようにしましょう。
最終的に1社に絞りきれない時は、その不動産ディベロッパーの組織体制や信用度、サービスの内容を比較してみましょう。
オーナー様のニーズにいつでも応えられるような不動産投資の専門家や税理士、ファイナンシャルプランナーによるコンサルティング体制が整っているか、無料のセミナーなどが定期的に開催されているといった点も、良いディベロッパーを選ぶポイントになります。
物件購入後の賃貸管理委託について
ディベロッパーを通じてワンルームマンションを購入した後は、賃貸業者に賃貸管理を委託するのが一般的です。
賃貸管理会社は、入居者募集から家賃集金、クレーム対応、修繕手配、敷金精算、退室後のリフォーム工事に至るまで賃貸経営業務全てをオーナー様に代わって行います。
このような賃貸管理委託の形式を「サブリース」とよんでいます。
「サブリース」では、物件を賃貸業者に借り上げてもらい、オーナー様に代わって賃貸業者が入居希望者に物件を貸し出す形をとります。
家賃保証契約がついている賃貸業者と契約すれば、もしオーナー様のワンルームマンションに長期間入居者がなくても、賃貸業者に支払う手数料を引いた家賃収入がオーナー様に入ります。
次の入居者募集や原状復帰の手続きなども、全て賃貸業者が引き受けてくれるため大変助かります。
デメリットを上げるとすれば、敷金や礼金、管理費などは管理会社の収入になることです。
また空室期間が長くなれば、管理会社からの提案で家賃を下げなければならないこともあります。
賃貸管理会社は、管理料金や空室保証の基準や期間などが会社によって違うため、オーナー様の収支状況やニーズにあったサービスが得られる会社を選ぶようにしてください。
ワンルームマンション管理会社で物件の資産価値が変わる
ご存知の通りマンションにおいては、建物内の日常清掃やエレベーター機器の点検といった業務をオーナー様に代わって管理会社が行っています。
ワンルームマンションのオーナー様は、管理料金を支払いこのような業務を委託しています。
新築ワンルームマンションを購入後、建物の維持管理状況が悪ければ、マンションの資産価値は落ちてしまいます。
次の入居者が決まりにくくなり、家賃を下げなければならなくなります。
こうなると、当初予測した利回りが下がり、最悪の場合赤字になってしまいます。
マンションでは、所有者が管理組合を結成し、建物の日常管理や大規模修繕計画の立案や実行を行っています。
実際は、管理組合から委託された管理会社がそれらの業務を行うのですが、オーナー様においては、常に管理会社に対して管理費に見合ったサービスがされているかどうかチェックを怠らないようにしてください。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
