投資用ワンルームマンションの物件の選び方
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
【投資用ワンルームマンション成功は情報収集にあり】についてを本日のテーマとし、マンション経営を成功に導く情報収集について書きすすめて参ります。
オーナー様自身が動き様々な手段を使い最新の情報を集める
投資用ワンルームマンション経営では、目先の利益を追い求めるばかりではなく、居住者目線を忘れずに取り組めば、空室率低下につながり安定した収入が見込めるようになります。
そのためには、オーナー様自らが動いて不動産投資に関する最新情報を常に得られるようにしてください。
情報収集には、専門書やインターネットから情報を得る、実際に販売されているワンルームマンションの案内パンフレットを入手する、不動産投資セミナーに参加するなどの方法があります。
セミナーは、すでに不動産経営をしているオーナー様からノウハウや失敗談に至るまで生の情報を得ることができます。
投資を検討している物件が魅力的でも、駅から近いか、建物周辺が夜でも人通りがあって安全か、ゴミなどの不始末がないかといったことが原因で入居者が来ないこともあるため、現地の見学をかかさないようにしてください。
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マンション経営は利益だけでなく居住者の満足も追求しよう
オーナー様がワンルームマンション経営を始めて、自分の物件に入居者が決まればそれで終わりというわけではありません。
マンションへの投資を始めたら、「自分は経営者であり、居住者はお客様」という意識を持って、居住者の満足を高める取り組みをしてください。
ワンルームマンション経営というと、家賃収入や税金、ローンの支払いといったお金の出入りばかりに目を奪われることが多くなります。
確かに、赤字を出さないことは大事ですが、居住者が満足して暮らしていける住まいづくりを第一に考えることは、長い目で見れば空室率の低下にもつながり、オーナー様の安定した収入につながります。
そのためにも常に「オーナー様自身が住みたいと思うようなワンルームマンション」を心がけて、日々の情報収集に努めてください。
投資用ワンルームマンション経営成功は常に最新情報が必要
オーナー様にとってマンション経営は会社経営と同じであり、経営を取り巻く環境は日々変化を続けています。
現在居住者があって家賃収入があり、経営が安定していても、それはいつまでも続きません。
投資用ワンルームマンションのオーナー様にとって、日々の社会情勢や不動産市況は、不動産経営を進めていく上での貴重なデータとなります。
ワンルームマンション経営に役立つ情報は、実際に投資を検討している物件を見学することや周辺地域の調査、マンション経営に関するセミナー、インターネットから得られる情報、不動産の営業担当者とのコミュニケーションなどさまざまな方法があります。
専門書、パンフレット、図面集、管理規約、修繕計画など
不動産投資に関する専門書、新聞広告や折込チラシ、インターネットで検索する情報、実際に販売しているマンションのパンフレットや管理規約、マンション使用細則、長期修繕計画などは、最も入手しやすい情報です。
情報は、日々変わるため、本やインターネットで検索する時は、発行年月日や資料掲載日といった日付は、できるだけ最新日に近いものを参考にするようにしてください。
投資家向けワンルームマンションなら、表面利回りが紹介されていることもあります。
投資用ワンルームマンション経営専門業者なら、「オーナークラブ」を持っているところもあり、会費が無料で登録できて定期的に情報が得られるので、積極的に利用しましょう。
特に販売中の投資用ワンルームマンションについて問い合わせをすれば、共有部分の修繕周期が記載された長期修繕計画表や、管理費以外の修繕積立金の額といった、より詳細なデータが得られます。
これらの数値は、オーナー様が実際に資金計画を立てる時にとても役立ちます。
新築で竣工前の物件では現物を確認できないため資料をよく読んで、わかりにくいことは営業担当者に積極的に質問をするようにしてください。
モデルルームの利用の仕方
建設中の物件では、モデルルームを見学できることがあります。
実際の建物の1室をモデルルームにする場合と、別の場所に仮設で作る2通りのパターンのどちらかになります。
規模の小さい投資用ワンルームマンションの場合は、モデルルームがないことが多いのですが、その場合は別の場所に同じ仕様の投資用ワンルームマンションが建設済みなら、建設仕様を参考にすることができ、空室があれば見学できる可能性もあります。
モデルルームの内装はオプション仕様となっていることが多いので、見学をする時は家具やカーペットなどのない状態を想定して見学してください。
モデルルームの見学時にアンケートの記入など個人情報を求められることがあります。
この情報は外部に漏らしてはならないことが法律で定められているので、自分の名前や住所といった個人情報を記載しても問題はありません。
ですから、この時にオーナー様の希望の床面積や間取りといったことを具体的に伝えれば、見学した物件以外に、中古物件や今後の投資用ワンルームマンション新築計画を教えてもらえることもあります。
またこの時の営業担当者の応対を通じて、マンション建築会社の社風も感じることができます。
身だしなみがよく、最新の情報や投資のリスクについてもわかりやすく説明してくれる営業担当者なら、信頼できる会社といえるでしょう。
気になる物件は実際に見て、歩いて確かめる
投資用ワンルームマンションは、購入前には必ずオーナー様自身が住む場合を想定し、現地を何度も訪問して「居住者目線」でチェックをするのが不可欠です。
最寄り駅からマンションまでの道のりは、曜日や時間帯を変えて何度も確かめます。
女性には、駅から徒歩数分ぐらいと近いこと、人通りがある程度あって安全なこと、スーパーやコンビニ、病院が近い物件が好まれます。
ワンルームマンションは駅前にあることが多いため、ある程度、街の音が室内にも聞こえてきます。
部屋が何階にあるかによっても音の聞こえ方は変わりますので、居室内の防音のチェックを怠らないようにしてください。
その他に、日当たりや玄関まわりのゴミだしの様子、駐輪場の様子、風俗店がないか、といったこともチェックします。
候補の物件まわりの開発計画の有無は、区役所で問い合わせればわかります。
市・区役所では、周辺区域の道路建設などのインフラ整備の情報を伝える「生活ガイド」を配布していることもあります。
このような資料を利用すれば、地域の人々の暮らしがよくわかります。
マンション投資セミナーの活かし方
新聞でよく見かける「マンション投資セミナー」は、投資用ワンルーム投資用ワンルームマンションオーナー様向けの投資用ワンルームマンション経営講座として、最新の情報が得られる場となっています。
これらのセミナーでは、不動産投資のプロフェッショナルが講師となり、投資用ワンルームマンション経営に迷っているオーナー様たちに対して、マンション投資法やトラブル対応などの事例を幅広く紹介しています。こういったセミナーは、参加する方々にとって大いに役立つものだと思います。
マンション投資初心者なら、複数の投資用ワンルームマンション会社が協賛する無料セミナーから参加してみましょう。
講師は、ほとんどが外部からの不動産投資専門家なので、特定の物件ばかりの売り込みをすることはなく、初めての人にとっては親しみやすい内容が多くなっています。
もちろん土地活用や税務セミナー、中古物件の取り扱い方といった専門的知識を学べるようなものもあります。
そしてこれらのセミナーは、参加したオーナー様どうしが知り合い、互いの情報交換も行える場となっています。
これから投資用ワンルームマンション経営を始めようとしている人なら、実際に経営をしているオーナー様からノウハウを教えてもらったり、失敗談などといった生の情報も得ることができるため、とても有意義な経験となります。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
