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本日テーマは、【マンション投資は「貧乏老後」「老後破産」の救世主】についてです。
今回は、マンション経営がどのように老後に役立つのかについて書きすすめて参ります。
広がる「老後不安」を解消するマンション投資
日本人の2014年の平均寿命は女性が86.83歳、男性が80.50歳です。医療技術の進歩により、この平均寿命は今後さらに伸びていくことが予想されています。健康に長生きできることは大変に喜ばしいことですが、「長生き」で問題となってくるのは生活費、医療費などの「お金」です。
2015年11月10日、「株式会社IICパートナーズ」が、老後の生活資金・年金についての意識調査の結果を発表しました。これによると、20代～50代の男女550名の44.9%が「非常に不安」と回答しています。「不安がある」、「多少は不安」を足すと実に88.9%が何らかの不安を抱えていることが判明しています。
実際に老後の生活費についていくら必要なのか調査した結果を確認しましょう。
公正・中立な立場で生活設計と生命保険に関する様々な情報を提供しています生命保険文化センターが夫婦ふたりゆとりある老後生活を過ごすためには平均で37万円必要と公表しております。
時代や社会情勢によって生活が変わるとは思いますが、それまでの趣味等の消費活動は変わらないかと思います。
超高齢化が進む現在の日本。公的年金全体での積立金の減少、年金の支給開始年齢の段階的な引き上げなど、老後不安を解消するニュースを聞くことはほとんどありません。つまり私達は自分自身で老後不安を解消する手立てを考えなくてはいけないのです。
前回、自分自身に万が一のことがあった時の備えとして、生命保険とマンション投資を比較検証し、マンション投資は「保障」と「貯蓄」両面において優れているとご説明しました。
では、生命保険ではなく、株やFX、投資信託などの投資商品と比べた場合ではどうなのでしょう？実は投資という側面から見た場合においても、マンション投資は他の投資商品よりもメリットが多くリスクの少ない投資手法なのです。
そこで今回は他の投資商品と比べ、なぜマンション投資のメリットが多く、リスクが少ないのかを見ていきます。
短期的利益を狙う「投機」と長期的利益を狙う「投資」
短期的な利益を狙う「投機」。長期的な利益を狙う「投資」。投資には大別してこの2つの手法があります。そしてマンション投資は「投機」と「投資」のどちらに向いた商品なのかといえば、明らかに「投資」に向いていると言えます。
1986年から1991年にかけてのバブル景気をご存じの方であれば、マンションも含めた不動産投資は短期に売買を重ねて利益を上げる投機商品だというイメージが強いかもしれません。しかし本来、実物資産である不動産は流通性が比較的乏しいため、短期の投機には向いていません。
不動産は、基本的に毎日のようにめまぐるしく価値が変化するといった商品ではありません。その上、今、売りたいと思ってもそこに買い手がいなければ売買は成立しません。つまり短期的な売買のタイミングを合わせることが非常に難しい商品なのです。
不動産投資、特にマンションに対して行う投資においては、売買によって利益を得ていくのではなく、家賃による安定した収入と生命保険と同様の保障を得るといった名目で、中長期的に「投機」ではなく「投資」を行っていくものだということをまずはご理解ください。
定期預金、株、FXのメリットとデメリット
【1】定期預金
投資商品というと一部の投資家のものといったイメージがありますが、定期預金も投資商品の一つです。
定期預金の一番のメリットは、預金保険制度によって金融機関当たり1,000万円までの預金とその金利が国によって保護されているという安全性です。安全性が高いゆえ、利率が低く、リターンがごくわずかしか設定されていないというデメリットもあります。したがって定期預金のみで老後の資金を確保するといったことは、まず無理でしょう。
【2】株
投資商品といって真っ先に株を思い浮かべる方も多いと思います。特にインターネット取引が活発になってからは、投資家のみならず学生や主婦にまでその裾野は広がっています。
株は「ハイリスク・ハイリターン」の投資法です。大きな利益をあげられることもあれば、投資先企業の不祥事や倒産などによって、株券が紙くず同然になるリスクも常に内包しています。
リスクを避けるためには、日頃から常に市場をチェックし、株価の動きを予測する必要があり、そのためには情報収集や事前の勉強が欠かせません。もちろん勉強や情報収集をしっかりやったからといって確実に儲かるというわけでもありません。つまり運に左右されるという側面も強く、リスクの大きさから考えても、老後の資金確保のためという意味ではおすすめはできません。
【3】FX
外国為替取引(FX)は株と似た投資商品で、これも「ハイリスク・ハイリターン」の投資法だといえます。さらにFXは株と違い、事前に情報が公開されるといったことはほとんどありません。各国の金融当局のちょっとした行動でも大きく変動することもあり、株以上に運に左右される投資法です。
またFXは、日本国内においては手持ちの資金の25倍まで投資できるため、大きく失敗してしまった時には手持ち資金の数倍の負債を抱える可能性もあります。
株やFXといった「ハイリスク・ハイリターン」の投資法は十分な勉強と情報収集、そして運を併せ持っていない限り、今回のように安定的に中長期投資を目指すといった場合には避けた方が得策でしょう。
他の投資商品と比較した場合のマンション投資のメリット
前項でご紹介した定期預金、株、FXなどの投資商品と比べ、マンション投資の一番大きなメリットは、中長期に渡って家賃という安定した収入を得られるところです。
現在の都心のワンルームマンションの相場が8万円から12万円程度ですから、年間で96～144万円にもなります。これに対して定期預金の利率は高くても0.3%程度です。2,000万円の定期預金でも受け取れる利息は年間で6,000円にしかなりません。
さらにマンション投資が他の投資商品と大きく違う点として、資金を融資で調達できる点です。定期預金や株、FXをしたいといってお金を貸してくれる金融機関はありません。
しかしマンション投資は、本人の仕事や年収など一定の条件さえ揃えば、投資用の資金を全額融資してもらうことも可能です。また融資を受けると同時に、団体信用生命保険という保証まで付いてきます。
利回りで見ても、仮に物件価格1,000万円後半～2,500万円程度の価格で月額家賃8～12万円として、税金等を除き単純にリターンの利率を計算すると、年率約3.8～5.8%になります。これは定期預金の利率はもちろん、株式投資でプロの投資ファンドなどが目標とする5%の利回りに匹敵します。
株ほどのリスクも抱えずに、これだけの利回りを安定的に確保できるというのは、数多くある投資商品の中でもマンション投資の他にありません。
マンション投資をする上で知っておくべきリスク
これだけメリットが多くリスクが低いマンション投資ではありますが、リスクが0というわけではありません。最後にマンション投資をする上で知っておくべきリスクをご説明します。
マンション投資において一番のリスクは、家賃下落を含めた空室リスクです。マンション投資は他にも家賃滞納や争いごとなどの入居者に関するリスク。物件の老朽化、災害、金利上昇、流動性などのリスクがありますが、空室以外のリスクは株やFXのリスクと比べてもそれほど大きなものではありません。
マンション投資がどんなに安定的で利回りが良い投資商品であっても、入居者がいなければ話になりません。ワンルームマンションに入居する住人は基本的には個人です。個人は家族に比べ、さまざまな状況によって退出する確率が高く、すぐに次の入居者が入らなければ、空室の期間が長期化し、利回りが落ちるばかりか、ローンの返済負担も大きくなります。
空室の長期化リスクを避けるためには、何度かお話させて頂いておりますが、まずは信頼できる不動産業者を見つけること。そして、入居希望者がたくさん集まりやすい物件を選択することです。
これさえ確実にやっていれば、他のリスクは不動産会社や管理会社が対処してくれますので、オーナー様が直接、対応する必要はほぼありません。
老後不安を解消するには、長期に渡って安定的な収入を低リスクで得る必要があります。そういった意味において、数ある投資商品の中でもマンション投資が最も優れていることがおわかり頂けたと思います。
株式会社和不動産では、N-RICOSという独自で開発したコンサルティングシステムを活用して、不動産投資のみならず資産運用全般の運用方法のご相談に乗っております。
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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
株式会社和不動産 仲宗根和徳
