不動産投資に必要な帳簿「個人資産」と「一部屋ごと」
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日は、【不動産投資と利回り】というテーマで書き進めて参ります。
不動産投資において利回りは物件購入の重要な判断材料ですが、それに頼り過ぎて後悔している方も多いのも事実です。今回は収益の割合についての考え方をお話していきます。
中古物件の成功は、売却理由の分析から
成功するオーナー様は、中古物件を購入する際、前所有者の売却理由を分析します。ですから、「なぜ、前の所有者はこの物件を売るのか」、そのわけを知りましょう。
玉石混合とまでは言いませんが、中古物件はまるで同じものが存在しないだけに、文句のつけようがない優良物件もあれば、問題を抱えている物件も少なくありません。これまでの経験から言えることは、常に満室になるような、誰もが欲しがるような"超優良物件"は、そもそも売り物があまり出ませんし、仮に出たとしても市場に出回ることはまずありません。
市場に出る売り物件には、なにかしら問題があると考えていたほうがいいでしょう(絶対に問題がある、という意味ではありません。買うときは、そのくらい慎重になったほうがいい、ということです)。
中古物件購入に失敗するオーナー様の特徴として言えるのは、購入後のシミュレーションを行うことなく、単純に価格や利回りだけといった表面上の理由で購入の判断をしてしまうことです。その物件が売り出されたのには、どんな理由があったのか？そしてその理由は解決可能なものなのか？については何も考えません。
物件が売り出された理由によって問題解決の方法も変わってきます。大きな問題であっても、お金さえかければ解決する場合もあれば、時間や労力をいくらかけても解決しない場合もあります。仮に相場よりも安く購入できたとしても、その後の問題によってかえって割高になってしまうことも少なくありません。今後投資家として収入を得る以上、それは致命的です。
今回は、中古物件を購入する際にチェックすべき点。その上で購入をおすすめしない物件の特徴とその問題に対処する方法をご説明します。
中古物件を購入する際のチェックポイント
オーナー様が物件を売却する理由は、オーナー様の数だけ存在しますが、主な理由はほぼ以下の4点になります。
（1）利益が確定できたから。
（2）持ち出しが多いので売った方が得だから。
（3）修繕費用がかかるから。
（4）入居者に問題があるから。
（1）は、「今、売ったら儲かるから」ということです。人気などさまざまな要件によって、購入時よりも物件の価値が上がり、次のもっと大きな物件を購入する資金を作るといった理由での売却です。逆に（2）は損切りです。これ以上、損失を作らないための売却です。この二つはオーナー様の事情による理由です。
（3）と（4）は物件に関する問題による売却と言えます。物件が古くなり、修理するよりも売却した方が得である。入居者によるトラブルが頻繁に起こり、対処にかかるコストが利益と合わないといった理由です。
4つの理由の中で、購入する側として最も安心できるのが（1）の「利益が確定できたから」です。前のオーナー様は損をしていません。投資物件の売却理由として、一番理にかなっています。
また同様の理由ですが、「現金が必要になったから売る」というケースもあります。投資用物件も、自宅用物件と同様に、購入のためローンを組めば、団体信用保険に加入しなくてはなりません。そのため、将来的に名義人に不幸があれば保険がおり、ローンの残債がなくなります。
こういった場合、極論となりますが「いくらで売っても儲け」になるわけです。したがって、このような物件は相場より安く購入できる可能性が高くなります。現金化を急いでいる時は、相場よりも安く売りに出されるケースが多いからです。
収益性に問題があったり、物件の劣化や入居者によるトラブルといった問題があるわけではありませんので、安く購入しても賃料を下げる必要もなく、高い収益を上げられますので、購入をおすすめします。
（2）の理由である「損切り」も新築ワンルームマンションを購入したオーナー様によく見られるケースです。前のオーナー様が運用に失敗したもので、物件そのものに問題がないことも多く、お買い得であるといえます。オーナー様が変わると運用の条件も変わりますから、同じ物件であっても、成功するケースを過去にも多く見てきました。
購入をおすすめしないのは物件自体に問題のある場合
（3）の「修繕費用がかかる」に関しては、解決のために多大なコストがかかることが多く、購入はあまりおすすめいたしません。
また（4）の「入居者に問題がある」は仮に問題のある入居者が出ていってしまっていれば買いです。ただ普通に考えて、出ていってしまっているのであれば前のオーナー様が手放すことはありません。つまりトラブルもそのまま引き継ぐこととなります。
「修繕費用がかかる」という理由は、資金に余裕があるのであれば、リフォームによって収益を上げる物件に変わる可能性が少しは残されています。しかし人間同士のトラブルはお金だけで解決するとは限りません。金銭というコストだけではなく、時間や精神的なコストもかかります。
また仮に問題のある入居者が出ていったとしても、もしかするとその物件がある地域にはトラブルを起こすタイプの人が多い。つまり地域性の問題といった場合もあります。そういった意味からも（4）の理由で売却された物件の購入は控えた方がよいでしょう。
中古物件市場の最近の傾向
新築のワンルームマンションを投資のために購入したものの、維持しきれなくなって手放すケースが増えています。ローンを支払うために、毎月5万円、10万円を自分の財布から出している人、いわゆる”持ち出し”がある人が今、たくさんいます。経年劣化で家賃が下がったら、さらに持ち出しが増え、「だったら、傷口が広かる前に売ってしまおう」と売却。数百万円の損を出して手放すわけです。
新築でも中古でもワンルームマンション投資は収支がポイント。運用についての考えがなく、マイナス収支で買ってしまった人が失敗しています。ただしそういった物件を逆に購入する立場で考えれば、割安で購入できるということで狙い目ともいえます。
こうした事情は、登記簿謄本を見るとわかります。たとえば、頭金を多く入れている人はローン(残額)が少ないので、「利益が確定できたから売却するらしい」といった推測ができます。
また、どの銀行でローンを組んでいるのかも「抵当権者」の記載でわかるので、ローンの種類などから支払額を類推して「この人は持ち出しがい多いから売るらしい」といった想像も可能です。
さらにマンションの場合、不動産会社から重要事項調査報告書を取り寄せれば、修繕の履歴がわかります。他にも入居者に問題がある場合などは賃貸履歴で調べることができます。不動産は大きな買い物になりますので、不動産会社にまかせっきりにするのではなく、必ずご自身で足を運んで見ることも含め、事前にいろいろな角度から候補となっている物件を調べてください。
利回りだけで判断し、いざ購入してみたら賃貸として使用するには多額の費用をかけて修繕をしなくてはならないことを知り、頭を悩ませているオーナー様は少なくありません。不動産投資は価格や利回りといった、数字に惑わされないことが成功のポイントです。
さらにつけ加えると、マンションは持ち出しが原因で、アパートは購入後の修繕で失敗している人が多い傾向があります。
前の所有者がどういった理由で物件を手放してしまったのかをしっかりと調べる。その上で自分がその物件を購入した場合、前の所有者の失敗を引き継ぐことなく、どういった運用をしていけば収益を上げる物件に変えていくことができるのか？
皆様も物件を購入する際には、必ず購入後のシミュレーションを徹底的にした上で、購入されることをおすすめいたします。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
