不動産投資に必要な帳簿「個人資産」と「一部屋ごと」
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産投資における融資枠に対する考え方】についてです。
不動産投資家で融資を増やすことでキャッシュフローが上がります。今回はそのやり方についてお話していきます。
銀行の融資枠を広げるための重要なポイントは「繰り上げ返済」に
不動産投資において重要なポイントは、オーナー様にとって有益な情報と物件を紹介してくれる良い不動産会社を見つけることです。
自分にとって良い不動産会社を見つけることは、単に良い物件を紹介してくれるだけではありません。不動産投資を行っていく上で、必ず付き合わなくてはならない銀行に関する有益な情報も色々と提供してくれます。
銀行に関する情報は、それぞれの銀行のサイトなどで調べれば問題ないと思われるかもしれません。しかし銀行によってオーナー様に対する融資方法や物件に対する好み、評価の方法やスタンスが違うためそれぞれの特色があります。実はそういった情報は一般的には出回っていません。投資不動産専門の業者でなければ知り得ない情報なのです。
懇意の不動産会社を作り、自分に合った銀行の情報を得る。これこそが不動産投資成功の第一歩です。もちろんそれだけで簡単に成功となる訳ではありません。不動産会社と同様に銀行も上手く活用していかないことには、成功もおぼつきません。不動産投資で儲かるためのコツは銀行の融資枠をいかに広げていくかです。そしてその答えは「繰り上げ返済」にあります。
住宅ローンと不動産投資ローンの違いを知る
成功しているオーナー様は、銀行の融資枠をいかに広げるかということを常に考えています。失敗しているオーナー様は、そういった発想がありません。一度借りたら「おしまい」と考えている傾向があるようです。
なぜ成功しているオーナー様は融資枠を広げることを考えるのでしょう？
答えは簡単です。単純に融資枠が広がれば追加で借入が可能になり、資産をどんどん増やしていくことができるからです。そしてこの融資枠を広げるためにするべきことが「繰り上げ返済」なのです。
現在、不動産投資をやられている方はもちろん、これから始めようとしている方も既にご存知かとは思いますが、ここで繰り上げ返済の重要性に関してお話する前に、住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて簡単におさらいをしてみましょう。
住宅ローンと不動産ローン、その違いは
住宅ローンと不動産ローン、一番の違いは不動産を取得する目的です。住宅ローンは自分が住むための住宅を購入する際に利用します。不動産投資ローンは、賃貸収入を目的とする収益物件を購入する際に利用します。
次に審査基準の違いです。当然ながら銀行としては、貸した資金が確実に返済されることが第一となります。そのため一般的に住宅ローンは、債務者の職業や収入が重視され、不動産投資ローンは取得した物件の収益性が重視されるといわれています。
最初に記載したように、不動産投資ローンは賃貸収入を目的とする収益物件を購入するためのローンです。そのため自分が住むだけで収益を生む訳ではない住宅ローンに比べ、その審査基準はどれも厳しくなっています。ただし、ここ最近は不動産投資ローンに力を入れている銀行も増え、以前よりは借入のハードルも下がっている傾向があります。
ちなみに住宅ローンを利用し購入した物件に自分が住むことなく他人に貸与することは、銀行をだます詐欺行為とみなされます。銀行に黙って他人に貸与したことが見つかってしまった場合、ローン残額の一括返金を求められることもありますのでご注意ください。
不動産投資で継続的に収益を増やしていくために
では改めて、不動産投資ローンにおいて繰り上げ返済が重要であることの理由についてご説明します。
銀行は年収に対して借入できる金額の上限を決めています。仮に1億円が上限だとした場合、1億円を借入れれば当然ながらそれ以上の借入はできません。つまり次の物件が購入できないということです。
自分が住む場合であればこれ以上借入をすることはありませんので、次の物件のことを考える必要はありません。しかし不動産投資は事業ですから、継続的に収益を増やしていかなくてはなりません。そしてそのためには次の物件をいかに速やかに購入していくかが重要なポイントです。
不動産投資ローンにおいて「繰り上げ返済」が重要な理由
毎月の返済で元本は次第に減っていきます。ただこれだけではなかなか融資の枠は広がっていきません。つまり次の物件を購入するのに時間がかかってしまい、収益を増やすチャンスを逃してしまうことになります。私が繰り上げ返済をおすすめする一番の理由はここにあります。
ネットや本を見ますと、繰り上げ返済を行うよりも次の不動産投資のために「手元に現金をおいておく方が良い」といった意見も多く見受けられます。また繰り上げ返済は、本来銀行側が得られるはずだった金利を得られない。つまり儲けが減ってしまうため銀行が嫌がるといった意見もあります。しかし実際は、売却による一括弁財は嫌がられる場合もありますが、繰り上げ返済は財務的な健全性が上がりますので嫌がられることはありません。
私がおすすめする繰り上げ返済は、単純にローン完済を早めるためだけのものではありません。融資の枠を少しでも早く広げ、新たな物件の追加購入をするための繰り上げ返済です。不動産投資は、1軒購入しただけで大きな収益を上げることは容易ではありません。購入した物件にもよりますが、2軒、3軒と購入していくことで少しずつ大きな収益になっていきます。
そのため、次の不動産投資のために、いくばくかの現金を手元に残しておくよりも、繰り上げ返済で融資枠を広げ、新たに大きく借入れる方が次の不動産購入の近道となります。
また少しでも早くローンを完済すれば、新たに物件を購入する際にはローン完済した物件を担保にすることもできます。不動産の担保力は絶大なため、新たに融資を受ける際には有利な条件で借入れることが可能になります。成功するオーナー様は、このようにキャッシュフローを考え、好循環を作り出しています。
融資枠を広げ、また借入をすることで借入額が増えても、増えたキャッシュフローをその分また投資に回せば、さらに収入は増えることになります。借入額が多いほど、得られる収入も大きくなります。得られる収入が大きくければ、次回の投資に回す資金が貯まるスピードも早くなり、加速度的に資産が増えていきます。
ただし金額が大きくなるにつれてリスクも大きくなります。どのような物件を購入するかといった戦略をしっかりと立てた上で、返済計画を練っていくことは忘れないでください。
銀行は不動産投資ローンに前向きになってきている
現在、不動産投資ローンは住宅ローンに比べ消極的な銀行が多いと書きました。しかしアベノミクスで不動産市況が良くなってきてから少しずつですが不動産投資ローンを扱う銀行が増え、姿勢も前向きになりつつあります。
数年前までは区分所有ワンルームマンションの場合、融資の上限は年収の6～8倍でした。それが最近では年収の10倍を超えても融資可能という銀行も出始めています。これによって不動産投資ローンを上手く使えば、以前よりも大きくレバレッジをきかせることができるようになっています。
信頼できる不動産会社と銀行をまず見つける。その上で戦略とリスクを考慮の上、繰り上げ返済を駆使しながら融資枠を広げ、キャッシュフォローを増やすことに専念できる状況を作りだすことが不動産投資で儲かるための第一歩となります。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
