不動産投資に必要な帳簿「個人資産」と「一部屋ごと」
本日テーマは、【不動産投資でキャッシュフロープラスにする「繰り上げ返済」と「家賃アップ」】について。
不動産投資家でキャッシュフローを増やすには、購入後の再投資が必要です。今回はそのやり方についてお話していきます。
キャッシュフロープラスが不動産投資成功の秘訣
不動産投資の目的は、不動産からのキャッシュフローを増やし、家賃収入を得ることです。
成功するオーナー様は不動産購入後にいかにキャッシュフローを増やすかを考え、それを実行に移します。失敗するオーナー様は購入後何もせず、物件をほったらかしにし、賃料が下がるたびにキャッシュフローが悪くなります。さらに修繕費や追加費用が加わり悪循環に陥っていきます。
つまり不動産投資を成功させるには、このキャッシュフローをいかに増やしていくかが重要なポイントとなります。
では、成功するオーナー様は購入後にキャッシュフローを増やすために何をやっているのでしょう？実はそれほど難しいことではありません。不動産投資に失敗するオーナー様がほぼやっていないこと。「繰り上げ返済」と「家賃アップのための購入物件チェック」です。
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不動産投資において繰り上げ返済が重要な理由
実は繰り上げ返済の是非については、専門家の間でも賛否が分かれています。
あまりに繰り上げ返済を多用すると、手元に残る現金が少なくなってしまうためリスクが高いので「おすすめしない」という専門家も少なくありません。ただしこれは一般的なマイホーム購入に関しての意見です。
必ずしも不動産投資において同様に考える必要はありません。なぜなら、マイホーム購入と不動産投資では繰り上げ返済をする理由が異なるからです。
マイホーム購入において繰り上げ返済を行うのは、例えば夫婦が共働きでなくなった際の収入減に備えて。もしくは、少しでも早く借金をなくしたいからといったことがおもな理由です。しかし不動産投資の場合、これらの理由は当てはまりません。
不動産投資はマイホーム購入と違い、1回買ったらそれでおしまいではありません。2件、3件と不動産を購入し、家賃収入を増やしていくことが目的です。不動産投資において繰り上げ返済をおすすめするのは、繰り上げ返済をすればするほどキャッシュフローが増え、銀行の融資枠が拡大するからです。融資枠が増えれば、次の一手を考えられるようになります。
繰り上げ返済を一生懸命頑張っていると、ある時点で突如としてキャッシュフローが増えてくるようになります。もちろん物件の追加購入は借入金が増え、リスクも拡大しますので身の丈に合ったバランスは必要になります。
ただとりあえずは、キャッシュフローが増えるようになる状態まで一生懸命繰り上げ返済を頑張ってください。極論をいえば、それだけでも不動産投資はほぼ成功するといっても間違いではありません。
物件を自分の目と足でチェックする重要性
不動産投資はいわゆる株や債券の投資とは違います。継続的に利益を得るために運営していく事業であるとお考えください。
例えば、ある企業の株を購入したからといって、株主総会に出席する場合などを除き、その企業に実際に訪問し内部を見学に行くといったことはされないと思います。しかし不動産投資の場合は、必ず購入する予定の物件に行き、細かい部分までしっかり自分の目でチェックすることが重要です。
賃貸で自宅ではないといえ、自分で購入する不動産なのだから訪問するのは当たり前だと思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし実際は机上の写真だけで判断したら後は「不動産会社にお任せ」と考えているオーナー様がとても多いのです。
入居者が退出した時、新たに物件を購入する時が実は家賃アップの大きなチャンスなのです。この辺りが投資と事業の違いであり、立ち会うことを面倒くさがらずに行うことこそ不動産投資が上手くいっているオーナー様と上手くいっていないオーナー様の差でもあります。
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物件購入を判断するための5つのチェックポイント
では具体的に購入する予定の物件を訪問しチェックするべきポイントをご紹介します。
基本的には、マイホーム購入時のチェックポイントと同じです。自分が実際にその物件に住むことを想定した借り手目線でチェックすることが重要です。その上で修繕コストであったり、どういったリフォームやリノベーションが必要なのかを確認します。
【1】立地をチェック
物件の向き、日当たり、湿気などをチェックします。また近隣に工事中もしくは工事予定の物件がある場合は、それが完成した時点での当該物件の日当たりがどうなるかもチェックしてください。日当たりが良い悪いで家賃が変わる場合もありますので要注意です。
【2】周辺の環境をチェック
最寄駅からの所要時間はもちろん、周辺の環境を自分の目と足でチェックします。夜間に最寄駅から当該の物件に帰り着くまでの経路の明るさは、女性をターゲットにしている場合、必ずチェックする必要があります。街灯の数や故障している場合に、すぐに修理されるのかどうかなどによって女性の定着率は大きく変わります。
ファミリー層をターゲットとしている場合は、公園や学校、幼稚園、保育所までの距離の他、風俗店、カラオケ、ゲームセンターなど盛り場の昼と夜の雰囲気の違い、治安状況などもチェックします。ちなみに幼稚園や保育所が近隣にあると、高齢者や独身の若者などファミリー層以外をターゲットにしている場合は、騒音問題等で逆に敬遠されることもありますので注意が必要です。
またターゲットに関わらず一般的に嫌悪される工場、墓地、火葬場、高圧電線などが近くにあるかどうかもチェックポイントの一つです。
【3】土地の状況をチェック
土地の状況のチェックはすぐに家賃収入に直結する訳ではありません。ただ土地の利用価値や、いずれリフォーム、建替えをする際に大きく影響してきますのでしっかりとチェックしてください。
例えば、敷地が道路に2m以上接しているかどうかは重要なチェックポイントです。もし2m以上接していない場合は将来的に建替えができません。また前面道路が4m以上あるかどうかもチェックが必要です。4m未満の場合、建替え時にセットバックで敷地の一部を提供しなくてはならず、現在よりも土地が狭くなってしまいます。
また接道が私道の場合、通行や掘削の際にその所有者の承諾が必要になることもありますので、私道か公道かのチェックも行ってください。
他には隣地との境界がはっきりと表示されているか、境界線に塀やフェンスが設置されているかどうかも、後々にトラブルの元になる場合がありますのでチェックを怠らないでください。
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【4】物件の外観をチェック
物件の外観のチェックポイントは、まずは建物のひび割れ、要壁の存在などです。他にはタイルの浮沈、鉄部の錆や腐食もチェックしてください。これによって外観部分のおおよその修繕コストが把握できます。また外観の清潔感であったりエントランスまわりの清掃状況など、イメージも重要なチェックポイントです。散らかっていたり暗いイメージであれば、当然、入居率は下がります。
【5】物件の内装をチェック
傾きがあるかどうか？風呂、キッチン、トイレなど水まわりの汚れ、錆がないかどうか？天井壁に雨漏りの跡がないかどうかなどが、主なチェックポイントになります。また外観と同様に、壁紙の色や部屋全体の雰囲気も重要です。単なる修繕でOKなのか、壁紙変更も含めたリフォームが必要になるかでコストが大きく変わってきます。
ここで挙げたチェックポイントをもとに、人任せやほったらかしにするのではなく自分の目と足でしっかりとチェックしてください。それこそが家賃を少しでもアップさせキャッシュフローを増やす秘訣となります。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。
次回のコラムもお楽しみに！
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