不動産投資に必要な帳簿「個人資産」と「一部屋ごと」

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
、【不動産投資に必要な帳簿は「個人資産」と「一部屋ごと」】についてといったテーマの解説です。
不動産投資家を成功させるためには、帳簿が必要です。今回はその理由についてお話していきます。

不動産投資、成功と失敗の分岐点は購入後の行動

不動産投資を成功させるためには、どのエリアのどのくらいの利回りのどの物件を購入するかという購入戦略をしっかりと建てることは大変に重要なポイントです。

しかしそれ以上に重要なポイントがあります。それは「購入後に行動を起こしているか、どうか」です。より確実に収益を上げていくには、購入してからどういったアクションをしていくかが成功と失敗を分ける分岐点となります。

不動産投資は株や債券を購入して値上がりを期待する、いわゆる一般的な「投資」と同じように考えて始めるオーナーさんも多いようです。しかし実際はそういった「投資」とは大きく異なります。不動産投資は「賃貸業」であり入居者を募る「オーナー業」、「大家業」と呼ばれるように「投資」よりも「事業」と考えた方が間違いありません。

「投資」と「事業」の一番の違いは、購入したら後は値が上がるのを黙って待つのではなく、オーナーさん自らが利益を上げるために継続的な取り組みをしなくてはならないということです。それがつまり購入後のアクションということになりますが、そのアクションを起こす上で最も必要なものが帳簿作成です。今回は不動産投資を成功に導くためになくてはならない個人資産と一部屋ごとに帳簿をつける重要性についてご紹介していきます。

不動産投資を事業と考えると、最初に必要なことは帳簿

ではここから具体的に不動産投資を投資ではなく、事業と考えていく上で必要なポイントについてご紹介していきます。前項で示したように最初に必ずやらなければいけないことは個人資産について帳簿をつけることです。

私は不動産投資が上手くいかずに悩んでいる方に、必ずお聞きすることがあります。それが「帳簿」をつけているかどうかです。

ほとんどの方は「いや、つけています」とお答えになります。ところがよくよく伺ってみると、つけているのは確定申告で税務署に提出する白色簿記、青色簿記のみという場合が多く、いわゆる「損益計算書」、「貸借対照表」、「キャッシュフロー計算書」といった会社経営でいうところの財務諸表3表をつけている方は皆無といっても過言ではありません。

確定申告書も帳簿には違いありませんし大切な情報です。ただ確定申告書では収益やコストを計り、資産の増減をみることはできません。出納帳も現金の出入りを把握するだけで、分析をするものではありません。これでは儲かっているのか損をしているのかもわからず、最終的に物件を売却していいかどうかもわからなくなってしまうのです。

サラリーマンや経営者の方であればおわかりになると思いますが、帳簿をつけていない会社はありません。契約後に帳簿を付けて編集しながらお金の流れを把握し、それをもとに事業計画を策定するように、不動産投資においてもまずは帳簿をつけて支払う金利や税金などの経費のことを把握しておくことが、継続的に利益を上げるための必須条件なのです。

不動産投資で必要な帳簿「個人資産」と「一部屋ごと」

不動産投資では会社のように「損益計算書」、「貸借対照表」、「キャッシュフロー計算書」といった帳簿は必要ありません。不動産投資に必要な帳簿は以下の二つです。

一つは「不動産投資でどれだけの金額の利益を出しているかを把握するため」の個人資産管理の帳簿です。不動産投資は20年、30年と長丁場の事業です。利益がどれだけ出ているかを把握することは、モチベーションの維持のためにも欠かせません。

さらに不動産投資以外の貯金や保険なども含めた個人資産全体のキャッシュフローを、一目で分かるようにすることがポイントです。

二つ目は「一部屋ごとの利益を把握するため」の帳簿です。これは物件の売却ライン確定に必要です。所有物件が2件、3件と増やしていこうとなった際に、個人資産についての帳簿に加えて一部屋ごとの帳簿をつけていないとそれぞれが儲かっているか否かがはっきりしません。つまり次の一手を打つ時の判断材料を、勘に頼らざるを得なくなってしまうということです。

所有している物件にリフォームなどの手間をかけていくと、費用が色々とかさんできます。その代わりに火曜できる控除額が増えるなどのリターンも増えてきます。同様に繰り上げ返済をすると支出が増えます。その代わり収入も増えていきます。では最終的にいくら儲かったのか？　いくら赤字なのか？　収入と支出の収支履歴を一定期間、帳簿書類につけていればトータルの損益はすぐに分かります。つまりいざ売却する時に、いくらで売却すれば黒字になるかがわかるため、勘に頼らない合理的な判断ができるようになるのです。そのため個人資産全体の帳簿の他にも、一部屋ごとの帳簿もする必要があるのです。

不動産投資は買ってから売るまででひとくくりとなります。売却した時に初めて利益が確定します。それまでは仮に利益が出ていても確定していませんから「含み益」、「含み損」となります。これらの事柄を常に把握し、売却する時に会計や取引が一目で分かるようにすることが個人資産と一部屋ごとの帳簿をつける一番の目的となります。

帳簿は目標を具現化するための必須アイテム

個人資産の帳簿をつけることでお金の動きを把握できるようになると、目標を立てやすくなります。最終的にどうなりたいかが見えてくれば、そのために今やらなければならない短期的な目標を立てることができます。さらに5年後、10年後のためにやるべき中長期間の目標も見えてきます。これらの目標を達成するためにしっかりと帳簿をつけていくことが重要なのです。

不動産投資のオーナー様の基本的な目標は、資産やキャッシュフローを増やすことです。そのための目標管理を行うのが個人資産管理の帳簿です。そして目標を達成するために行ったアクションや物件の利益を記すのが、一部屋ごとの利益を管理する帳簿です。

まとめると具体的な目標を立て、資産管理の帳簿で管理しつつ、実際のアクションによって得たノウハウを一部屋ごとの利益を管理する帳簿によって数字として把握する。これを軌道修正しつつ繰り返していくことが、地道ながらも不動産投資を成功に導くより確実な手段といえます。

不動産投資が失敗する理由はオーナー様だけの問題ではない

私の会社では年間100回ほどの不動産投資セミナーを行っています。そこで数多くの方からさまざまな相談をお受けします。そこでわかってきたのが、上手くいっていないオーナーさんほど不動産投資を「事業」ではなく「投資」として考えてしまっているということです。

ただこのような考えを持ち不動産投資が失敗してしまうのは、必ずしもオーナー様だけの問題という訳ではありません。実は不動産投資をする上で参考にするべく指南本やハウツー本などが「買うことばかり」にフォーカスしたものがほとんどなのです。またインターネットなどで得られる情報も同じように「買うこと」が内容の中心になっているものが多いようです。

これはなぜかといえば不動産投資の本やネット上の情報のほとんどが、投資物件である不動産を売りたい不動産会社やその関係者が書いたものだからです。そのため多くのオーナー様は、不動産投資は事業であるということを理解できないまま、上手くいかなければ投資感覚で「損をしてもいい」と売却し大きな損失を被ることになってしまうのです。

もちろん成功しているオーナー様も多くいる訳ですから、やはり失敗するオーナー様が原則、勉強不足・調査不足であることは否めません。しかし上述したように「売ること」だけにフォーカスしている不動産会社が多いことも、不動産投資に失敗するオーナー様が生まれる理由の一つであることは間違いありません。

目先の利益ばかりを追い求め、売った後は「勝手にやってください」とほったらかしにしてしまう不動産会社が多いことは本当に嘆かわしいことです。しかしまだ遅くはありません。不動産投資の特性を理解し、信頼できる不動産会社を見つけることができれば成功に近づくことができます。

弊社では独自開発のマンション投資コンサルティングシステム「N-RICOS（エヌ・リコス）」と提携した専用のオーナーズサイトで帳簿をつけることや、運用状況の確認が可能です。またオーナー様と最新の専門知識を持った社員との定期面談ではゴールに正しく迎えているか、ローンの一括返済をするべきか、国税庁へ納税するために必要な確定申告の計上方法など悩みや老後の準備、貯蓄等の備えが充分かなどの相談できる環境を作る制度が好評を博しています。多くの成功事例を他のオーナー様と体験してきた弊社だからできる方法で、危険を回避するお手伝いが出来ます。管理費や修繕費が低い築浅で、初心者でも対応しやすく手を出しやすい都心の中古ワンルーム物件投資を金融機関の融資の仲介を含めて紹介できますので、気になる方は是非とも個別相談会やセミナーをご活用ください。

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳