私の3つの強み

強み①　通達評価と鑑定評価のハイブリッド対応
顧問先の相続税申告で、土地の評価をどう組み立てるか迷われたことはないでしょうか。形状がいびつで路線価評価では実態より高くなりそうな土地、接道条件に制約のある土地、あるいは、数年前であれば、広大地として扱うべきか判断に迷う土地。私のところには、こうした「グレーゾーン」の案件でご相談をいただくことが多くあります。

一般的な路線価評価でも、形状や建築基準法上の規制などに応じて減価補正は行われますが、あくまで標準的な決まり事であり、すべての土地に一律に適用するとかえって不都合が生じることがあります。実際の価格より割高になる場合もあるため、状況に応じた判断が求められるというのが、私が日々の業務で感じていることです。

私は不動産鑑定士として、財産評価基本通達に基づく評価と鑑定評価の双方を扱える点を強みとしています。前職では、不動産鑑定士と税理士が在籍する事務所で経験を積み、税理士事務所をクライアントとした案件を多数担当しました。路線価評価と鑑定評価の両方を経験できたことで、「どちらの土俵で戦うべきか」を税負担への影響まで踏まえて判断できるようになりました。

中でも、当時の制度における広大地の評価に携わった経験は、複雑な案件を読み解くうえでの基盤となっています。制度改正により評価方法は変わりましたが、当時も評価額に大きな影響を与える重要な領域でした。

財産評価基本通達は、不動産鑑定士の試験科目には含まれていません。一般の不動産鑑定事務所に勤めていても触れる機会がないため、通達を実務として理解している不動産鑑定士は決して多くないというのが実感です。通達評価と鑑定評価のどちらが適切か、あるいは両者を組み合わせるべきか。私はこの判断を、顧問先の状況と税額への影響まで踏まえてご提案します。
顧問先の土地評価で迷われたときは、まずお声がけください。初回面談は無料で、対応可能性のあるご提案までお話しいたします。

強み②　CADで土地を可視化する図面化評価
相続財産の評価で判断を難しくしている要因のひとつに、評価単位の独特なルールがあります。ひとつの土地に複数の貸家が建っている場合は区画ごとに評価するなど、現地の状況を正確に把握しないと評価そのものが成り立ちません。図面と現地、そして関係者の認識をどう揃えるか。ここに相続における土地評価の難しさが凝縮されていると、私はいつも感じています。

私はこうした複雑な案件で、CADを使って土地の状況を図面化する作業を行っています。適正な評価を行うためには段階的な確認が必要で、まず登記簿謄本などの資料を取得し現地調査を行い、役所などで法規制の有無を確認します。そのうえで、対象地について財産評価基本通達による原則評価と鑑定評価のいずれが適切かを判断していきます。目に見えにくい土地の条件や利用状況を図面として可視化することで、税理士の先生、相続人、関係者の間で認識のずれが生じないようにする。これが私の仕事のひとつの軸です。

過去には、ひとつの土地に複数の貸工場と駐車場が設けられている案件を担当しました。現地を確認すると、道路に直接接していない建物もあり、本来は減価要因と考えられる状況でした。しかし実際には共用通路を通じて人の動線が確保されていたため、その状況をCADで図示することで実態に即した評価につなげることができました。図面で示すことができれば、「なぜこの評価額になるのか」を後から見返す関係者にも明確に伝わります。後日、評価の妥当性を問われた場合にも、判断の根拠を一目で示せるという利点があります。

共有物の分割でも、CADによる分割想定図を活用しています。持ち分通りに土地を分割する場合、面積を単純に持分按分するだけでは、旗竿地のような形状の悪い土地がある場合には、分割後の評価額に不公平が生じることがあるためです。たとえ今、共有者間の関係が良好であったとしても、相続の発生を機に問題が表面化するかもしれません。将来の利用イメージや資産価値のバランスまで見据えた分割をご提案できるのは、図面で語れる強みがあるからこそだと考えています。

強み③　使い勝手のよい不動産鑑定士としての伴走支援
私は自分のことを「使い勝手のよい不動産鑑定士」と呼んでいます。正式な鑑定評価書を作成する案件はもちろん、調査報告書（簡易評価）の作成、財産評価基本通達に基づく土地評価、純山林調査報告書、土地の交換や共有物の分割まで、ご相談内容に応じて柔軟に対応しています。役所や現地などの調査業務・図面作成だけでも対応しますし、評価資料一式の作成までお任せいただくこともできます。

ご相談内容を伺ったうえで、税理士の先生ご自身で対応できると判断した場合には、具体的な進め方をアドバイスするだけで終わることもあります。なぜここまで柔軟に動けるのか。それは、当事務所の取引先の8～9割が税理士事務所様、あるいは税理士事務所様からのご紹介のお客様だからです。税務という土俵で何が求められているかが見えているからこそ、鑑定評価が本当に必要な場面か、簡易な調査報告書で足りる場面か、あるいは私が関与しても税額への影響が限定的な場面かまで踏み込んでご説明できます。ご要望があれば、相続人や関与先の方との打ち合わせ、作成物のご説明にも同行いたします。

ローツェという事務所名は、エベレストの南峰にあたるヒマラヤの山に由来します。標高8,516メートル、世界第4位の高さの山で、エベレストの頂上とは直線で約3キロほどしか離れていません。当事務所の拠点は新宿駅に近い13階建ての建物の南側の最上階にあること、そして1番であるお客様（エベレスト）にもっとも近く寄り添う存在でありたいという想いを込めて命名しました。2014年の開業以来、東京都渋谷区代々木の地でローツェ不動産鑑定を営んでいます。

ひとつの案件でお付き合いが終わるのではなく、末永く信頼関係を築き上げ、お互いにとってなくてはならない存在になりたい。顧問先の意向や所有する土地の状況に応じた最適解を、税理士の先生と一緒に探していく。それが私の仕事のスタンスです。特にグレーゾーンに関する問題は、お客様との信頼関係が重要になります。お客様の状況や意思を勘案しながら、最適解への道筋をともに描かせてください。