［マンション購入］ なぜ『面積』が2つある？ 「壁芯面積」と「内法面積」
マンションのなかでも、15階くらいの高さのあるマンションを建てるとき、法規制が厳しくなることから、分譲業者は、ひとつの基準値である『45m』以内に抑えて設計することが多いのですが、実はこの『高さ45m以内』に何階までのマンションを建てているか？ということが、マンションを購入する側からすれば、結構重要なのです。
この45m以内という高さに対して、作り手は最初の計画段階で、14階にするのか、15階にするのか等を検討することになるのですが、マンション分譲業者はやはり、販売戸数を増やしたいことから、最大の15階に階数を設定することが多くなりがちです。
しかし、いっぱいいっぱいの15階建だと各階の天井の高さは低くなり、遮音性の低下やリフォームの自由度などが制限されてしまう「直床」での施工となる場合があります。
それに対して、高さの上限に余裕がある14階建以下の物件は、天井が高く、二重天井や二重床になっている設計が多いので、できれば同じ高さ45m以内の同条件物件ならば、例外もありますが、15階のマンションより、14階建てのマンションを優先した方がよい場合があります。
よく、 不動産広告には、『最上階！15階建ての15階部分！眺望良好！』なんていう、うたい文句がありがちで、、『一瞬、よいのかな？』と思ってしまうこのキャッチコピーの後ろ側には、逆に考えると、45m以内制限のギリギリまでの階数で建てているということから、「建築コストを抑え、天井高を低くし、二重天井や二重床ではない直貼り床の可能性があるマンション＝もしかしたら、遮音性が悪いマンション」の可能性もあるので、注意が必要です。
ちなみに、高層マンションは31m、45m、60mと、高くなればなるほど、建築基準法の規制が厳しくなりますので、分譲会社は高さをギリギリまで抑えて建てる場合が少なくありません。
今後、マンション購入を検討する場合、仮に、同じくらいの高さのマンションなのに階数が違う場合、二重天井や二重床になっているのか？それとも直床なのか？を担当者に聞いてみるなど、物件の高さと階数の関係も調べてみるのも良いかもしれませんね。
不動産コンサルタント 後藤 一仁
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