再建築不可物件の調べ方はまず『役所』へ赴くこと
再建築不可物件では、新築や増築、改築や移転という建築行為は禁止されています。しかし外観や内装のリフォームを行うことで、設備を一新し、基礎補強を行うことで、住宅としての価値を高めることは十分可能です。
物件によっては、近隣と協力の末、再建築可能になるよう働きかけることで、役所から許可が下りるケースもあります。無理に再建築に固執しなくても、資産価値を高める方法は様々です。そのため自治体や土地の事情を見誤らず、正しく判断してくれる専門家の存在が大きくなります。
再建築不可物件において禁止されているのは「建築行為」
再建築不可物件において、新築や増築、改築、移転という建築行為は禁止されています。ここで気になるのが、それぞれの定義です。リフォームはOKなのに、改築はNG。境界線は一体どこにあるのでしょうか？
まず「新築」とは、新たに建築物を建てる行為であるため、一度更地にした後に新たな建物は建築してはならないのだとイメージできます。
次に「増築」とは、現在の建築物において建て増しを行い、床面積を増やす行為を示します。そのため接道義務を満たさない再建築不可物件においては、行ってはならないという認識ができます。
改築とリフォームの明確な境界線はどこにあるのか？
改築においては、その規模は物件ごとに異なります。既存の建築物を取り壊して、構造や用途、位置を、既存物件とほぼ同様の建物を建築する場合と、柱や梁を残した状態で構造を大きく変更させることなく、 建物の一部を一新する行為など、物件によって異なります。建て替えと捉えられる改築もあれば、水回りや内装のリフォームといった小規模な改築も存在します。
再建築不可物件において、原則として認められているのは、現在の建物で今後の生活を維持していくためのリフォーム行為です。そのため大規模な増築や改築、移転行為という構造面に関わる改修は行えません。また自治体により、事情が異なってくるため、自己診断をせずに、まずは専門家へ相談に行くことが、解決への近道になってきます。
「永久的に改築ができない」という認識は誤り？
再建築不可物件において、永久的に再建築行為ができないわけではありません。定められた条件を満たすことで、状況が変われば、再建築できるケースも出てきます。道路に2ｍ以上面していないことで接道義務を満たしていなかった場合には、隣接地が売りに出た場合、購入をすることで建て替えできる可能性があります。
他にも、時間と手間がかかってしまうかもしれませんが、近隣の合意と協力の上、道路として認めてもらえるように、役所に働きかけることで、許可が下りる可能性もゼロではありません。
しかし、再建築を行うことに固執する必要はありません。リフォームを行うことで印象を大きく変えることもできますし、外壁や屋根を塗装し、張り替えを行うことで、外観も一新されます。
設備交換や内装工事、基礎補強や建具の交換を行うという低予算のリフォームでも住宅再生は可能になります。あらゆる可能性の中から、資産価値を高める方法を模索してみることが大切です。
