相続と不動産のよくある事例。
認知症の不動産売却の相談は増えてます。
高齢化が進む日本では、認知症患者は今後ますます増加が予想されます。
ここ数年、認知症の親族の方からの不動産売却のご相談が弊社でも何件かありました。
具体的に多いのは認知症の親、兄弟など親族が介護費用などの捻出のため不動産を売却したいなどになります。
登記の問題
不動産売買を行う場合、所有権を売主から買主に移す登記手続きが必要になります。
すでに認知症が進んでいて不動産売却を行うと売買契約が無効になるだけでなく司法書士にも責任が問われることもあります。
よって、司法書士の中には「認知症」の聞いただけでも移転登記をお断りするという方もいます。
移転登記は司法書士でなくても法的には出来ますが通常の取引よりリスクのある取引なのでまともな不動産業者なら司法書士以外での登記はお断りします。
さらに買主が金融機関でお金を借りて不動産を購入する場合では司法書士を通して行わないと金融機関に断られます。
後見人制度
認知症などで判断能力を欠くとして、 本人の代理として成年後見人が財産管理などを行う法定後見制度というものがあります。
認知症になった場合、後見人に親族がなって不動産売却をしたらいいのではと相談を受けることもありますが、実務的にはあまりお勧めしてません。
後見人の選任は家庭裁判所が行いますが希望した親族の方がなるかどうかはわかりません。
本人の親族がなる場合もあれば，弁護士，司法書士，社会福祉士などの専門家を選ぶ事もあります。
また、不動産を後見人が売却する場合、家庭裁判所の許可が必要になります。
この許可が実務的には難しくなります。
早く売却したいので相場より少し安くても売りたいという場合、安い金額だと許可が出ない場合があり売るに売れないことになります。
特に居住用の財産は本人にとって重要な財産であることから、家庭裁判所の許可が出る金額と折り合いがつかない場合があります。
軽度の認知症のうちにご相談ください
認知症が進んできた場合は本人が亡くなり相続まで不動産を売却できないこともあります。
しかしながら軽度の認知症の場合だと不動産の売却が出来る事も多くあります。
具体的には主治医の方に自己の財産管理・処分する能力の確認し診断書をもらった後、
司法書士に所有者の本人確認や売却の意思確認をおこなってもらいます。
そこで問題がなければ所有権を移す手続きができます。
このような不動産の取引経験のない不動産業者、司法書士も多いので慣れてない方に頼んでも難しくなります。
認知症の疑いのある方の不動産売却の場合、なるべくお早めにご相談されることを強くお勧めします。
