一般媒介契約の解除と専任媒介

2020年12月14日公開 / 2021年2月26日更新

テーマ：不動産コラム

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：不動産相続手続き、空き家対策、不動産管理

一般媒介契約とは

不動産を売却する際、不動産業者に仲介を依頼する契約を行うことを媒介契約と言います。

媒介契約には専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がありますが、一般媒介契約のみ複数の業者と同時並行で契約することができます。
弊社はあまり一般媒介契約はしませんが、複数の業者と一般媒介契約を結ぶならあとでトラブルにならないよう契約内容に注意が必要です。

媒介契約の期間

専属専任媒介契約・専任媒介媒介契約では宅建業法で、契約有効期間は3ヶ月を超えることができないと定められています。
つまり、専任媒介契約や専任媒介契約の契約期間は3ヶ月以内なのです。
売主のメリットは契約期間3ヶ月以内と制限を設けることで、あまりに不誠実な業者だったり案内が1件もないなどの場合、最長3ヶ月で契約解除ができ、不動産業者の見直しが出来る事です。

一般媒介契約の場合、契約期間は法律では定められていませんが3ヶ月が目安とされています。
実際には不動産会社が設定するため、3ヶ月以下の場合もあれば、半年以上など長く設定している場合もあります。
通常、行政の指導に従って3ヶ月に設定している業者がほとんどだと思いますが極端に長い契約期間にされている場合は、契約期間以外の条項もよく確認しておくことをお勧めします。
その様な業者に限って違約金のかかるなどの特約を付けている場合があります。

特約付きなら自動更新になります

一般媒介契約は自動更新の特約が付いている場合があります。
その場合、媒介契約は解約しない限り自動的に更新されます。
優良な不動産業者であれば先に説明をしてくれますし、契約書にもきちんと明記されますが
なにも連絡がないからと放っておいたら自動更新になります。

一般媒介契約の解除について

一般媒介契約の場合は解除はいつでも可能となります。
この業者とはお付き合いしたくないなと思えば電話などで「契約を解除します。」で大丈夫です。
ただし、契約書の内容は事前に確認し、広告費や違約金などの特約がないかチェックしておきましょう。
良心的な業者は解約した際でも、違約金などは基本的にはありません。

解除後は専任媒介をお勧めします。

一般媒介契約は複数の業者と契約できますが、何社とも契約したら契約内容の確認が契約ごとに必要になります。
また、実務的に案内時の鍵のやりとりが面倒であったり、トラブルがあった場合の責任の所在など問題が出ることが懸念されます。

優良な不動産会社1社に任せる場合、取引実績があり他社からの信頼もある業者なら業者同士安心して不動産取引が出来ます。
反対に悪い業者の場合、自社だけで仲介して手数料を売主買主両方から得られる取引しか行わない「囲い込み行為」を行う事があります。
そのような業者は業者同士のお付き合いもなくなるので売主にメリットは特にありません。

優良な不動産会社1社に任せる場合、専任媒介、専属専任契約の方が幅広く売却活動をしてもらえますし、結果的に早く高く売却できると思います。