ハウスパートナー株式会社が選ばれる理由
離婚時に住宅ローンが残っている共有名義の家は、名義やローンの状態によって対処法が変わりますが、トラブルを未然に防ぐためにも共有名義の解消を検討することが重要です。
住宅ローンが残っていても、離婚は可能です。
財産分与と住宅ローン
家や住宅ローンは、財産分与の対象となり得ます。
財産分与の原則
- 夫婦が婚姻中に協力して築いた財産が対象。
- 財産分与の割合は原則として2分の1です。
- 現金、預貯金、不動産、有価証券などが含まれます。
- 結婚前の財産や個人的な相続財産は原則対象外。
- 財産分与はプラスの財産のみが対象で、住宅ローンなどの借金は対象外とされるのが一般的。
- 借金を折半する必要はありません。
住宅ローンの状態による財産分与
家の売却価格と住宅ローンの残高によって、財産分与の扱いが異なります。
アンダーローン（売却価格がローン残債を上回る場合）
- 家を売却し、ローンを完済した残りの利益を夫婦で分けます。
- 売却せずにどちらか一方が住み続ける場合は、住む側がもう一方に差額を支払います。
オーバーローン（ローン残債が売却価格を上回る場合）
- ローン残債が負債となり、財産分与の対象外です。
- 不足分は自己資金や親の援助、新たなローンなどで補填して売却するか、金融機関と交渉して任意売却を検討します。
- 住宅ローンを夫婦で折半することはありません。ただし、売却時にオーバーローンとなった場合は、誰が不足分を返済するかを話し合う必要があります。
共有名義のままにするリスク
離婚後も住宅ローンを共有名義のままにしておくことは、多くのトラブルにつながる可能性があるため推奨されません。
- 住宅ローン契約は、離婚によって影響を受けません。
- 金融機関に無断で名義変更すると、契約違反となる場合があります。
自由に売却や賃貸ができない
- 共有者全員の同意が必要です。
- 離婚後に連絡が取れなくなるケースもあります。
金銭面でのトラブル
- 居住していなくても固定資産税などの税金や維持費が発生します。
- 一方のローン返済が滞ると、もう一方に返済義務が生じるリスクがあります。
- 最悪の場合、家が競売にかけられる可能性も。
相続時の複雑化
- 名義人のどちらかが亡くなると、その持分は遺族に相続され、権利関係が複雑になります。
金融機関との契約違反の可能性
- 住宅ローン契約は、離婚によって影響を受けません。
- 金融機関に無断で名義変更すると、契約違反となる場合があります。
共有名義の解消方法
共有名義を解消する方法はいくつかあります。
1. 不動産を売却してローンを完済する
- 最もシンプルで確実な解決策の一つです。
- 売却代金でローンを完済し、残ったお金を夫婦で財産分与します。
- オーバーローンの場合は、自己資金で不足分を補填する必要があります。
2. どちらか一方が住み続け、相手の持分を買い取る
- 住み続ける側が、出ていく側の持分相当額を支払う方法です。
- 住宅ローンが残っている場合、単独名義に変更するためには金融機関の審査と承認が必要です。
- 収入や信用状況によっては、名義変更が難しい場合があります。
- 一般的な住宅ローンの名義変更は難しいことが多いです。
- ローンの一本化や借り換えを検討します。この場合も金融機関の審査が必要です。
- 住み続ける側が住宅ローンを引き受け、時価からローン残高を引いた額を基準に、出ていく側に現金で清算する場合もあります。
3. ローンを一本化する（どちらかが住み続ける場合）
- 住み続ける側が、単独で住宅ローンを借り換え、相手のローンを引き継ぐ方法です。
- 借り換えには金融機関の審査があり、収入状況によっては難しい場合があります。
- 借り換えが難しい場合、現在のローンを繰り上げ返済して残高を減らすことで、単独名義に変更できる可能性もあります。
4. 共有持分のみを売却する
- 共有者全員の合意が得られない場合、自分の持分のみを売却することも可能ですが、一般的にこの方法は売却価格が安くなる傾向があります。
手続きと注意点
1. 現状の把握
- 住宅ローンの残債額、最終返済予定日などを確認します。
- 不動産の査定を行い、アンダーローンかオーバーローンかを把握することが重要です。
2. 金融機関への相談
- 住宅ローンの名義変更や借り換えを検討する場合は、必ず事前に金融機関に相談してください。
- 名義変更には金融機関の承諾が必要な場合が多く、無断での名義変更は契約違反となる可能性があります。
3. 協議書の作成
- 財産分与や名義変更に関する取り決めは、必ず書面（離婚協議書、公正証書など）に残しましょう。
- 特に住宅ローンの分担や養育費の支払いなど、将来にわたる支払いがある場合は、公正証書にすることをおすすめします。公正証書は法的な強制力があります。
4. 税金について
- 離婚による財産分与で不動産を取得した場合、原則として贈与税や不動産取得税はかかりません。ただし、分与された財産が多すぎる場合や、離婚が贈与税回避目的とみなされた場合は課税される可能性があります。
- 名義変更の際には登録免許税がかかります。
- 不動産を売却し利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性がありますが、居住用財産には特例があります。
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