任意売却の依頼は、必ず2社以上に相談してから、ご判断して下さい
住宅ローンの返済が困難になった場合、「任意売却」という選択肢があることをご存じでしょうか？特に気になるのが、「任意売却の費用負担は本当に0円なのか？」という点です。今回は、任意売却にかかる費用の仕組みや、自己負担が発生しない理由、注意すべきポイントを詳しく解説します。
任意売却とは？競売との違い
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際、債権者（金融機関）の同意を得て、不動産を売却する方法です。競売と異なり、市場価格に近い金額で売却できるため、残債の圧縮や信用情報への影響を最小限に抑えることができます。
費用が0円になる理由
任意売却では、不動産仲介手数料や登記費用、抵当権抹消費用など、さまざまな諸費用が発生しますが、これらはすべて売却代金から差し引かれるのが一般的です。つまり、売主が自己資金を用意する必要がないため、「実質負担0円」で任意売却を行うことができます。
主に控除される費用
任意売却においては、引越費用に加え、不動産会社に支払う仲介手数料や抵当権抹消費用など、さまざまな諸費用が売却代金から支払われることが一つのメリットです。ただし、すべての任意売却にかかる費用が売却代金から自動的に支払われるわけではなく、債権者との交渉によって金額が決定され、申請手続きが必要となります。
①不動産仲介手数料
売買価格×3％＋6円＋消費税 上限2％までと条件設定している債権者もいます。
②抵当権抹消登記費用
1件当たり13,000円（印紙代+登録免許税） ＊債権者により異なります。
③マンション管理費滞納・固定資産税等の税金滞納
【マンション管理費・修繕積立金の場合】
過去5年以内の滞納分の元金のみが認められれています。（遅延損害金・駐車場・駐輪場を除く）
【固定資産税・住民税・健康保険料・等】
上限30万円。ただし、所有者不動産に差押登記が設定されていることが条件となります。
④後順位抵当権者係る抵当権抹消応諾費用
後順位抵当権者への債権放棄の協力料です。ハンコ代と言われています。
抵当権を設定している債権者が複数いる場合、すべての債権者の同意が必要となり、後順位抵当権者に応諾してもらえるように交渉していく必要があります。
・第二順位抵当権者…元金の10％または、30万円のいずれか低い額
・第三順位抵当権者…元金の10％または、20万円のいずれか低い額
・第四順位抵当権者…元金の10％または、10万円のいずれか低い額
⑤その他
・残置物の処分費用
・土地の測量費用
・雨漏りの補修費用
・リースバック時の費用として敷金礼金、借家人賠償責任保険、賃貸保証料
・残置物の処分費用
・住所変更登記費用
注意点：必ずしもすべてが0円になるとは限りません。一部費用を自己負担する可能性もあります。
任意売却を成功させるためのポイント
早めの行動：差押えや競売開始前に動き出すことで選択肢が広がります。
専門家への相談：任意売却に精通した専門家に依頼することで、スムーズな手続きと適切な価格での売却が可能になります。
複数の不動産業者を比較：実績や手数料、サポート体制を比較検討しましょう。
まとめ
任意売却は、住宅ローン返済が困難になった方にとって、経済的な再スタートを切るための有効な手段です。費用は基本的に売却代金から差し引かれるため、実質的な自己負担は0円というケースが大多数を占めます。ただし、個別ケースにより例外もあるため、信頼できる専門家への相談が重要です。
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