通常の不動産売買契約書と任意売却による不動産売買契約書の違い（特約条項の追加）

任意売却の不動産売買契約書と、一般の不動産売買契約書の大きな違いは、物件所有者である売主が債務超過状態であり、売却には債権者の同意が必要であることです。

任意売却の不動産取引では、その点について、売主に不利益が生じないように不動産売買契約書に特約条項として、追加する必要があります。

①売主の瑕疵担保責任と付帯設備の修復義務を免責とする特約

通常の売買契約では、買主さんに物件を引き渡した後に、生活に支障をきたすような建物や土地の欠陥（雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、主要部位の腐敗など）が発生した場合、売主はその責任（修復費用の全額負担）を負うことになります。

これを瑕疵担保責任といいます。
しかし、任意売却ではそのような責任について、売主は一切の責任を免責するという特約条項を追加します。また、設備（給湯器や食洗機など）も引き渡し後、不具合があっても修復義務を負わないという条件を追加します。

【実際の特約条項】
不動産売買契約書第〇条（瑕疵担保責任）の定めにかかわらず、売主は、本物件の瑕疵担保責任について免責とする。また、付帯設備についても、修復義務の責任は負わないものとします。

②債権者が抵当権及び差押登記を抹消することに同意することを条件とする特約

任意売却の場合、登記簿も、債権者の抵当権や差押登記が設定されています。
この抵当権や差押登記を抹消しなければ売却することは出来ない為に、万一、債権者が同意しなかった場合を場合を想定した特約条項を追加します。

もし、この特約条項を追加せず売買契約を締結してしまうと、万一、債権者の抵当権抹消同意を得ることができなければ、買主から損害賠償として請求されることになります。
任意売却では必ず追加しなければならない重要な特約条項となります。

【実際の特約条項】
不動産売買契約書第〇条（負担の除去）の定めにかかわらず、売主は、残金決済日に買主より支払われる売買代金を充当し、物件に設定されている差押及び抵当権設定登記を抹消する予定ですが、抵当権者等が差押及び抵当権の抹消を認めず、差押及び抵当権の抹消ができない場合には、売主は、本契約を無条件にて白紙解除できるものとする。
②買主は、この契約が解除されたことにより損害が発生した場合でも、一切の意義苦情等を申し述べないものとし、損害賠償請求等しないものとする。

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