埼玉県内の任意売却の実態 悪質な業者が急増中
不動産競売とは
借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、裁判所が、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札者が決定するシステムのことです。
競売は民事執行法に基づいて行われるため、宅地建物取引業法などに基づいて取引される一般の不動産売買とは異なります。
①リスク 室内を内覧することができない
事前に公開されている3点セットの写真で判断するしかありません。
公開されている写真は十数枚程度、それも半年前の状況で、現在とは現況が異なる場合があります。
②リスク 住宅ローンの利用は不可
競売物件の取得には、住宅ローンの利用は不可となります。
現金を用意するか、ノンバンクなどの金利の高い金融機関で、事業資金として借入する方法となります。
③リスク 立ち退き交渉は落札者が行う
落札後、所有権が移転しても前所有者が居住を続けている場合には、立ち退きの交渉が必要になります。
この立ち退き交渉は、弁護士法72条により、落札者又は弁護士しか行うことができません。
④リスク 既に退去済みの場合は、強制執行の手続きが必要
落札した物件が空室だからといって、勝手に室内へ立ち入ることはできません。
不法侵入罪として罰せられてしまう可能性があります。
空室の場合は、前所有者を探し出し、明渡しの合意書を締結するか、強制執行の手続きにより明け渡しを受けるしかありません。
⑤リスク 建物の瑕疵や設備機器の保証は一切なし
建物が傾いていたり、給排水管などが故障していても、その修復に要する費用負担者はすべて落札者となります。
想定外の補修費用が掛かっても、裁判所や前所有者に請求したり、競売落札を取り消しにすることはできません。
⑥マンション管理費の滞納は、すべて落札者負担
マンション法という法律で、マンション管理費の滞納は、落札者がすべて引き継ぐことになります。
事前に公開されている3点セットには、管理費滞納も有無が記載されていますが、約6ヶ月前の調査時の情報ですので、調査後から、滞納している可能性があります。
⑦リスク 強制執行には、時間と費用負担が必要
前所有者と合意による明渡しが不調に終わった場合には、強制執行の手続きが必要となります。
強制執行を行うには、代金納付をしてから最短で2～3ヶ月後、費用も最低30万円、室内に残置物がある場合には80万円～100万円の費用負担が発生する場合があります。
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