任意売却の解決方法として、リースバック（賃貸住宅として入居を続ける）による解決が増えています
任意売却での取引は、通常の不動産売買と違い、特に、不動産競売・任意売却の実務経験、専門的な法律知識や債権者交渉のノウハウを必要とします。
依頼してはいけない業者
任意売却は、不動産競売までの限られた時間4内に解決しなければならなず、まさに時間との勝負です。
この時間内に、確実に成果を発揮できる不動産会社は、首都圏でもごく僅かです。
一般社団法人・NPO法人の団体
1番多くトラブルが報告されています。
これらの団体は、宅地建物取引業免許（不動産業の免許）がありません。不動産売買における実務（売却活動・契約の締結・決済業務など）はできません。営業行為をすれば、宅地建物取引業法違反となります。
実際の不動産実務になると関連会社を紹介され、紹介料や調査費用など違法な請求される被害が多数報告されています。
お問い合わせ先と実務を行う会社が違う
『24時間対応』・『全国対応』と掲載している会社に多く見受けられます。
一つの不動産会社が全国対応できるわけもなく、広告主の実態は、インターネットの運営会社です。
問い合わせをした顧客を不動産会社に紹介することにより、紹介料を受領しているだけの会社です。
引越クーポン券やキャッシュバックを掲げる会社
引越費用や仲介手数料などの経費は、売買価格から差し引きことは債権者も認めていますが、金額については、売却金額が決定しなければ決定しません。
任意売却の条件として、仲介手数料を減額させる債権者も多く、引越し用も最大で30万円位と相場もあります。未定なのに約束してしまう会社は、結果、約束は守られず、依頼を受けるための手段と考えていいでしょう。
いろいろな費用を請求する会社
依頼者（相談者）から任意売却を委任された不動産会社が受領する報酬は、債権者が認めた仲介手数料のみです。売買価格が400万円以上であれば売買価格×3.24％が仲介手数料の上限となります。
例えば、不動産会社が「調査費用」 「不動産会社紹介料」 「販売活動費用」 「査定報告費用」 など、 不動産会社が売却に係る費用として請求することは違法行為となります。
売却物件と任意売却の会社の距離が遠隔地
不動産の売却では、物件周辺の不動産市場や売却動向を把握していなければ、成約には至りません。
また、案内希望者がいれば、すぐに対応しなければなりません。
これは、通常の不動産売買でも同様のことで、スピーディーな対応が求められます。
また、任意売却では、依頼者（相談者）と話し合いの上決定する重要な事項が、通常の不動産売買より倍以上あります。また、安心して頂くために、販売状況など報告することも重要です。
これらを理解頂くために、距離は重要となります。電話やメールで済ませるななどの会社があればこの会社は論外です。
任意売却の経験や知識のない担当者
任意売却の会社を選定する基準の1つとして、担当者の不動産実務経験の経歴を聞いてみてください。
不動産仲介経験・不動産競売取扱い経験・任意売却取扱い経験・債権回収経験・買取再販業経験などの実績経験がなければ、債権者と対等にわたりあいことは無理です。
さらに、買主を見つけ、早期に、依頼者の要望を踏まえた任意売却を成立させることは難しいでしょう。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
