任意売却を勧めない弁護士は、あなたの味方ではありません
不動産競売の申請まで、約1ヶ月
住宅ローンの滞納が4～5回以上続くと、「代位弁済」の通知書が届きます。
この「代位弁済」の通知書は、今までのように金融機関から送付されていた内容のものとは異なり
大変重要で意味がある内容が記載されています。
代位弁済とは、住宅ローンを借入時に利用した保証会社が、今回の住宅ローンの滞納により
貴方に代わり、金融機関に住宅ローン全額を一括返済したことを意味しています。
要するに、住宅ローンの債権が、金融機関→保証会社移行したことを知らせる通知なのです。
今後、債権が移行した保証会社は、住宅ローン全額の一括返済を請求することになります。
その請求期間は、約1ヶ月以内と大変厳しいものです。
この請求期間に、『返済がない』 ・『任意売却の申し出がない』となると、強制的に処分できる
不動産競売への手続きに入ることになります。
任意売却の申し出で、不動産競売を一時ストップへ
この『代位弁済』の通知書が届いてから、すぐに任意売却の手続きをすれば、債権者(保証会社）は
不動産競売の手続きを一時ストップし、任意売却での資金回収へと方針が変更となります。
〔住宅金融支援機構の書式〕
〔りそな保証の書式〕
債権者（保証会社）も、任意売却を推奨
これは、債権者（保証会社）も、任意売却を推奨しています。
債権者(保証会社）は、不動産競売の申立て費用として、最低約60万円以上の予納金を裁判所へ
納付しなければならず、金銭的な負担が発生します。
さらに、実際に不動産競売となれば、資金回収までに約10ヶ月以上の時間がかかり、任意売却にて
資金回収をした方が、債権者(保証会社）も、メリットが多いからなのです。
確実に成功する任意売却へと導く
実際には、この手続きを知らない・申請しない不動産会社が多く、任意売却を失敗する多くの
原因でもあります。
何も対応せずに、放置すれば悪質な債務者として、すぐに不動産競売へと手続きが進行して行きます。
《任意売却の販売期間に差が出る》
任意売却の申し出をしない場合 ⇒ 3～4ヶ月間
任意売却の申し出をした場合 ⇒ 6～8ヶ月間
《売却価格に差が出る》
任意売却の申し出をしない場合 ⇒ 債権者が認める販売価格＋裁判所への予納金
任意売却の申し出をした場合 ⇒ 債権者が認める販売価格
不動産競売の申立ての為に、裁判所に納付した金額を上乗せした売却価格でなければ、
債権者は任意売却に同意しません。要するに、予納金をプラスした高い販売価格で、
売却しなければならないのです。
例えば、物件価格が1000万円以上であれば、債権者が了承する販売価格として100万円以上の差が
でることもあります。
専門知識・実績・経験の差が、結果を左右する
任意売却を専門に取り扱う当社からすると、当たり前のことが、任意売却を熟知していない・
経験がない不動産会社に任意売却を依頼してしまうと、このようなことが原因で、任意売却が
失敗・競売処分となっているのです。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
