今年もよろしくお願いします。

2020年1月20日公開 / 2020年10月11日更新

テーマ：驚いたこと

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：マンション管理、マンション購入注意点、中古マンション注意点

年始は、天候にも恵まれて穏やかなスタートとなりました。
そして、そろそろ正月気分も抜けてきたでしょうか。

昨年は修繕積立金の見直しラッシュで、これから通常総会に向けて総仕上げです。
今日こんな記事を見つけました。
https://invest-online.jp/column/old-mansion-10-18620/

修繕積立金の相談はいろいろな局面でお問い合わせを受けますが、傾向を分けると
① 新築間もないタイミング（2〜4期）で段階式値上げ方式を変更して均等積立方式にしたい
② 2回目の大規模修繕工事を終えて今後の積立不足が不安
③ 35年以上の高経年マンションで、恒常的に修繕積立金が不足している

① のパターンは、購入前から勉強してきた若い理事とマンションを移り住んだ経験のある方が入居前からネットなどで勉強してくるパターン。
② はなんとか2度目の大規模修繕工事はできたけど、この先エレベーターの更新など設備系の比較的金額の大きい工事が迫っていて、3回目の大規模修繕工事はおぼつかないと言うご相談のケース。
③ は竣工当時はまだ修繕に関する知識が区分所有者にも管理会社にも十分ではなく、これまで自力で頑張ってきたが居住者も高齢化してきていよいよ不安という方々。

いずれもはっきりしているのは、10年目から20年目までの修繕積立金の蓄え方です。
最初の大規模修繕工事は借入など必要ありません。そもそも新築時に修繕積立金基金で基礎の積み立てができていますので、たとえ安い単価の修繕積立金のままでも、工事範囲と実施時期を見極めれば借入は不要ですが、借入までして高額の工事費を払ったお話を聞くと非常に残念で仕方ありません。

一方、最初の大規模修繕工事は乗り切ったものの…20年目くらいまでに修繕積立金不足という管理組合は、新築時に長期修繕計画に示されている5年毎の値上げを実施していないケースがほとんどです。
どうして値上げできなかったかの事情は聞けば色々ありますが、要は理事会が総会へ上程しなかったということです。総会審議で否決された例は1件も聞いたことがありませんので、総会議案になっていないことが問題です。
総会議案にするためには、理事会でそれを議案化＝値上げ額を決め、総会に上程する決議をしなければなりません。
ほぼ全ての新築マンションが段階積立方式になっていて、これだけ多くのマンションが積立金不足、総会決議で値上げしていないという現状を見ると、頻繁に理事が考えて5年毎に値上げを決めていく段階式値上げ方式は、仕組みそのものに問題があるということだと思います。

できるだけ早期に、均等積立方式に移行することをお勧めします。