建築基準法の道路に接道していなくても建物は建てられるの？

2023年1月19日

コラムカテゴリ：住宅・建物

これまでに、「いろいろな道路がある」「建築基準法の道路にもいろいろある」ということをお伝えしました。そして、建物を建てるのには建築基準法の道路に接道しなければならないということでした。では、建築基準法の道路に接道していなければ、建物は建てられないのでしょうか。

（道路非該当とは何か）
建築基準法の「道路」に該当するかどうかが判定されていない、いわゆる「道路未判定」と呼ばれる道も少なくありません。このような道は、特定行政庁へ建築基準法の道路に該当するかどうかの判定を申請することができます。その結果、建築基準法の「道路」か、そうではない「道路非該当」かに判定されます。

見た目は建築基準法の道路と殆ど変わらないものの、建築基準法の道路の定義に当てはまらないものが「道路非該当」となります。例えば、私有地の通路、市町村の管理道路、農道、臨港道路などと呼ばれる道が含まれます。

（道路非該当と認定等）
接面する道が道路非該当の場合は、原則、建築行為はできません。「道路非該当」の道にしか接していない敷地で建物が建てるには、建築基準法第43条第2項第1号認定又は法第43条第2項第2号許可が必要となります。

また、道や通路には全く接していなくても、隣に公園などがあり建築基準法の目的とする「安全の確保」に支障がない敷地もあります。このような場合は、「交通上、安全上、防火上および衛生上支障がない」として認定等がされた場合も、接道義務を満たさなくても建物を建てることができます。

但し、このような認定や許可は建築行為を可能とするものであって、その道や通路が建築基準法の道路になるわけではありません。そして、認定等の条件として建物用途の制限、構造や規模の制限などがありますから、しっかりと確認しなければなりません。

（認定等の基準）
例えば、大阪市の認定等の取扱基準は下表の通りです。他の特定行政庁も概ね同市の同様ではありますが、若干異なる取り扱いもあるので、個別に確認しなければなりません。

（評価上の留意点）
ところで、認定等を受ければ、建築基準法の道路に接する土地と同様に評価して問題はないのでしょうか。実は、認定等を受けて建築確認を取得しても、建物を建設はあくまでも例外措置という扱いになります。その後、建替え、増改築をする場合には、改めて認定等が必要となるのが原則です。再度、認定等を受けられるという保証はありません。よって、このようなリスクを価格に反映させ、一定の減額をすることが適正な評価と考えます。