沖縄の民泊市場は拡大しているのか？｜宿泊施設オーナーの収益と不動産価値を考える

【民泊市場は拡大しているのに、収益に悩むオーナーたち】
最近、沖縄で新たに民泊を始めたいというオーナーから、運営について相談を受ける機会が増えています。私のところにも毎月2〜3件ほど相談が寄せられていますが、その多くは、自ら土地を取得して建物を建築した方や、すでに建っている住宅を購入し、これから民泊として活用しようと考えている方々です。

私自身、2016年から民泊運営に携わり、現在も沖縄本島で複数の宿泊施設の運営や管理を行っていますので、こうした相談を受けると、沖縄では今も宿泊事業への新規参入が続いていることを実感します。もちろん、相談を受けたすべての方が実際に開業するわけではありませんし、開業した施設が必ず収益を上げられるとも限りませんが、民泊を新たな不動産活用の方法として考えるオーナーが増えていることは、日々の仕事の中でも感じています。

2026年9月15日時点の沖縄県内の届出住宅数は1,683件で、前年の1,460件から223件、15.3％増加しています。また、2026年6月から7月の延べ宿泊者数は67,381人泊となり、前年同期の46,067人泊から約46.3％増加していますので、届出住宅数だけでなく、実際に宿泊した人の延べ人数も大きく増えていることが分かります。

ただし、これらは住宅宿泊事業法に基づく届出住宅の統計であり、旅館業の許可を取得して営業している宿泊施設は含まれていません。また、届出住宅数はある時点の施設数であるのに対して、延べ宿泊者数は一定期間の利用実績ですので、この2つの増加率を単純に比較して、1施設あたりの宿泊需要が増えていると判断することもできません。

それでも、施設数が増え、宿泊者数も増えているという数字は、私が日々の相談を通じて感じている沖縄の民泊市場の動きと重なります。一方で、新たに参入するオーナーが増えているということは、宿泊施設を選ぶゲストにとって選択肢が増えることでもありますので、市場全体が拡大しているからといって、すべての施設が同じように収益を伸ばせるとは限りません。

ここで考えたいのは、民泊市場が拡大しているということと、そこで不動産を所有するオーナーが、実際にどのような収益を得られるのか、また、その不動産の価値をどのように考えるべきなのかということです。

【宿泊売上だけでは見えない、民泊経営の負担】
民泊の収益について相談を受けると、最初に話題になるのは宿泊単価や稼働率、年間売上などの数字です。私も普段からADR（1泊あたり単価）や稼働率、予約リードタイムなどを確認しながら運営状況を分析していますが、実際に自分で民泊を経営してきた経験からすると、数字の上では利益が出ていても、それだけで経営が順調だと判断することには少し違和感があります。

例えば、オーナー自身が宿泊施設を運営している場合、予約の管理やゲストからの問い合わせ、チェックイン前の案内、清掃の手配など、日々さまざまな仕事があります。設備の不具合が起きれば現地での対応が必要になることもありますし、夜間にゲストからメッセージが届けば、その内容によってはすぐに対応しなければなりません。予約が入っている間だけ仕事をすればよいというものではなく、休日であっても宿泊施設のことが気になり、完全に仕事から離れることが難しいという方もいると思います。

さらに、ゲストへの対応を誤れば、レビュー評価に影響することもあります。宿泊施設にとってレビューは予約獲得に関わる重要な要素ですので、厳しい評価を受けたときの精神的な負担は小さくありませんし、私自身も、ゲストが何を不満に感じたのか、その後の運営をどう改善すればよいのかと考えることがあります。

沖縄の場合には台風の影響もあります。台風の接近によって航空便が欠航すると、直前に予約がキャンセルされることがありますが、キャンセルポリシーや予約サイトの取り扱いによっては、予定していた宿泊料金を十分に収受できない場合もあります。しかも、台風の影響が残っている間は新しい予約も期待しにくいため、売上が失われるだけでなく、その日程を販売し直すことも難しくなります。

こうした負担やリスクは、宿泊売上や稼働率の数字には直接表れません。仮に年間の売上が増えていたとしても、清掃費や光熱費、設備の維持管理費などが増えていれば、手元に残る利益は減っているかもしれませんし、オーナー自身が費やしている時間や精神的な負担まで考えると、事業を続けることが本当に得策なのかという疑問が生まれることもあるでしょう。
新たに民泊を始めるオーナーにとっては、まずどの程度の宿泊売上が見込めるのかということが大きな関心事になると思いますが、実際に運営を続けていく中では、売上だけでなく、その収益を得るためにどれだけの費用や労力が必要なのかということも重要になってきます。

【売却したくても、希望価格では売れない現実】
以前、民泊として利用していた不動産について、売却の相談を受けたことがあります。オーナーには希望する売却価格がありましたが、周辺の不動産相場や取引事例を確認すると、借主のいない状態でその価格を実現することは難しいのではないかと感じました。

というのも、オーナーには売却を進めなければならない事情があり、希望する価格で買主が現れるまで何年も待つという選択が難しかったからです。もちろん、売却価格を見直せば買主が見つかる可能性はありますが、売主の希望をできるだけ実現することも私たちの仕事ですので、単に周辺相場に合わせて価格を下げるのではなく、今の不動産の状態や使い方を変えることで、買主からの評価を高められないかと考えました。

一般的な住宅として賃貸する方法もありますが、住宅として借りる方が支払える賃料には、その地域の賃貸相場による一定の目安があります。一方、宿泊事業者であれば、建物を利用して宿泊売上を得ることができますので、立地や間取り、駐車場などの条件によっては、一般住宅とは違った賃料水準で借りてもらえる可能性があります。

この段階では、民泊事業者に貸せば必ず高く売れると考えていたわけではありません。もともとは、借主のいない建物を売主の希望価格で売却することが難しいと感じたことが出発点であり、売却に向けて別の可能性を探していく中で、民泊事業者への賃貸という方法が見えてきたのです。

【民泊事業者への賃貸で変わる不動産の評価】
宿泊事業者に建物を賃貸する場合、私が最初に考えるのは、オーナーがいくらの賃料を希望しているかということではなく、借りる事業者がその建物を利用して、どの程度の収益を得られるのかということです。

例えば、周辺の宿泊施設の料金や稼働状況、季節による需要の変化などを確認し、想定される宿泊売上から清掃費、予約サイトの手数料、光熱費、その他の運営経費を差し引いていくと、事業者が継続して負担できる賃料の目安が見えてきます。もちろん、実際の収益は運営する事業者の能力や販売方法によっても変わりますので、試算した金額がそのまま実現するとは限りませんが、少なくとも、事業として成立する見込みがなければ、長期的に賃料を支払い続けてもらうことは難しいでしょう。

今回も、これまでの宿泊運営で蓄積してきた情報をもとに賃料を検討しました。売主側の立場としては、できるだけ高い賃料を確保したいという思いがありますが、借主にとって採算が合わない条件で契約しても、途中で事業が続けられなくなれば、結果としてオーナーが困ることになりますので、双方にとって継続できる条件を探す必要があります。

自ら運営する場合には、宿泊料金や稼働率によって売上が変動しますし、台風によるキャンセルや予約の減少も、基本的にはオーナー自身の収益に影響します。一方、事業者に賃貸する場合には、通常、毎月の賃料は賃貸借契約で定められていますので、宿泊予約の増減がそのままオーナーの月々の収入に反映されるわけではありません。

もちろん、借主の経営が悪化すれば賃料の支払いに影響する可能性がありますし、退去後に次の借主が見つからないというリスクもありますので、賃貸に切り替えれば安心という単純な話ではありません。ただ、オーナー自身がゲスト対応や予約管理、清掃手配などを行う必要がなくなり、宿泊施設の運営に伴う日々の負担から離れられることには、大きな意味があると思います。

今回の案件でも、民泊事業者への賃貸によって、オーナーは宿泊運営から離れながら、毎月一定の賃料収入を得られる形になりました。さらに、賃貸借契約が成立したことで、売却を検討する買主に対しても、実際の賃料収入を示せるようになりました。

ここで少し考えたいのは、建物そのものは大きく変わっていないということです。

借主のいない状態では、買主は購入後にどのような使い方をするのか、どの程度の収入を得られるのかを自分で検討しなければなりませんが、すでに事業者が借りていて賃料収入が発生している物件であれば、少なくとも現在の契約に基づく収入を確認したうえで、投資判断を行うことができます。

不動産投資家にとっては、購入価格に対してどの程度の賃料収入が得られるのかという利回りが重要な判断材料になりますので、一定の賃料収入が確保されていることによって、一般的な住宅としての価格とは違った評価を受ける可能性があります。

実際に今回の案件でも、当初、借主のいない状態で想定していた売却価格より高い価格で売買が成立しました。また、売却までの期間も賃料収入を得られるようになりましたので、売主にとっては、希望価格に近づけることだけでなく、売却までの収入を確保するという面でも意味のある方法になったと思います。

ただし、賃料収入があるから必ず高く売れるわけではありません。買主は利回りだけでなく、借主の信用力や賃貸借契約の内容、建物の状態、将来の修繕費用なども確認しますので、同じような方法を取ったとしても、物件によって結果は変わってきます。

【売主と買主では、将来の価値の見え方が違う】
今回の物件を購入されたのは、不動産投資の経験がある方でしたが、沖縄で不動産を購入するのは初めてで、以前から条件に合う投資物件を探していたそうです。

その方が特に重視していたのは、毎月の賃料収入でした。沖縄の不動産に将来性を感じていたことも購入を検討する理由の一つだったと思いますが、まずは現在の賃貸借契約によって、どの程度の収入を得られるのかということを確認されていました。

売主の立場からすると、これまで建物を所有し、宿泊施設として運営してきた経験がありますので、その不動産に対する思い入れや、将来の観光需要への期待もあります。特に沖縄北部では、大型観光施設の開業などによって地域の発展が期待されることもあり、そうした将来性を価格に反映させたいと考える方もいるでしょう。

一方、買主は同じ将来性に期待していたとしても、それが実際にどの程度の収益や不動産価格の上昇につながるのかは分かりませんので、現在得られる賃料収入と、将来の可能性を分けて考える必要があります。

今回の買主も、現在は賃料収入を得ながら保有し、将来の状況によっては建物を別の用途に利用したり、建て替えや売却を検討したりすることができるという点に、魅力を感じていたようです。もちろん、用途変更や建て替えには法令上の制限がありますし、将来の地価上昇が保証されているわけではありませんが、現在の収益を確保しながら、その先の選択肢を持てることが、投資家にとって一つの価値になっていたのだと思います。

ここで改めて今回の取引を振り返ると、売主と買主だけでなく、建物を借りた宿泊事業者も、それぞれ違うものを見ていたように感じます。

売主は、これまで所有してきた不動産をできるだけ高く売却したいと考えていますし、借主は、その建物を使って宿泊事業を行い、賃料を支払ったうえで利益を確保できるかどうかを判断しています。そして買主は、賃貸借契約によって得られる収入と購入価格の関係を確認しながら、将来の活用可能性も含めて投資する価値があるかどうかを考えています。

同じ土地と建物であっても、立場によって評価するものが違うわけですが、今回の取引では、宿泊事業者が事業として成立する賃料を設定し、その賃料をもとに投資家が収益物件として評価できる状態をつくったことで、それぞれの条件が重なり、売買につながったのではないかと思います。

不動産の価値を高めるというと、建物をリフォームしたり、新しい設備を導入したりすることを思い浮かべるかもしれませんが、今回のように、建物の使い方や収益を得る仕組みを見直すことで、買主からの評価が変わる場合もあります。

【まとめ】
今回、沖縄の民泊市場に関する統計を調べてみると、住宅宿泊事業の届出住宅数も延べ宿泊者数も増加しており、市場全体では拡大している様子が見えてきました。これは、私が日々受けている新規開業の相談から感じる市場の動きとも一致していますが、施設が増えていることと、個々のオーナーが十分な収益を確保できることは、必ずしも同じではありません。

今回の事例では、借主のいない建物を希望価格で売却することが難しいと判断したことから、宿泊事業者への賃貸を検討することになりました。結果として、オーナーは宿泊運営から離れながら賃料収入を得られるようになり、その後、収益物件として売却することができました。

ただ、今回の方法がすべての宿泊施設に当てはまるわけではありません。立地や建物の状態によっては宿泊事業者からの需要が見込めない場合もありますし、賃貸に切り替えるよりも、そのまま売却した方がよい場合もあるでしょう。また、売主に資金面の事情があれば、将来の収益を高めることよりも、一定の期限までに売却を完了させることが重要になる場合もあります。

私たちが売却相談を受けた際に考えているのは、現在の市場価格だけでなく、その不動産がどのような使い方をすれば、より価値を生み出せるのかということです。一般住宅としての賃貸、宿泊事業者への賃貸、あるいは建物の条件によっては別の事業用途への転換など、いくつかの選択肢を検討したうえで、オーナーの事情に合った方法を探すことが大切だと思っています。

宿泊施設としての収益が減っているのであれば、運営方法を見直すという選択もありますし、オーナー自身が運営を続けることに負担を感じているのであれば、事業者に賃貸するという方法も考えられます。もちろん、すぐに売却した方がよい場合もありますが、少なくとも、現在の民泊経営の状況だけで、その不動産の価値や将来を判断する必要はないのではないでしょうか。

もし今、沖縄で民泊を運営していて、収益や日々の管理に負担を感じているのであれば、売却するかどうかを決める前に、現在の使い方以外にどのような可能性があるのか、一度考えてみていただきたいと思います。

※この記事は実際の不動産取引をもとにしていますが、プライバシー保護のため、個人や物件が特定されないよう、所在地や金額、取引の経緯など一部の情報を変更・省略しています。また、将来の収益や不動産価値については、実現を保証するものではありません。

―ご質問・ご相談を募集しています―

▼お電話でのご相談
050-5369-5812
受付時間 9:30〜18:00（水曜定休）

▼LINEで相談する
https://lin.ee/wAo0UUx

▼メールでのお問い合わせ
info★okinawa-realestate.co.jp
（送信時は★を@に変更してください）

※営業・勧誘を目的としたお問い合わせはご遠慮ください。