民法改正（不動産賃貸契約）

①不動産賃貸契約終了時の原状回復義務、敷金の明文化

不動産賃貸契約終了時に劣化消耗した箇所の修繕は誰がどこまで負担するのか、つまり原状回復義務の範囲はこれまで明文化されていませんでした。今回の改正ではこれまで判例や国交省のガイドラインで示されていたように、通常損耗や経年劣化については貸主に原状回復義務があり、通常の使用を超えるような使用や借手の故意・過失などによる損傷については借手に義務があることが明文化されました。

〇通常損耗 例：家具の設置跡、日焼けによるクロスの変色、電気製品による壁の電気焼け⇒貸主負担
〇上記以外 例：ヤニによる壁の変色、ペットによる柱の傷、掃除を怠ったことによるカビ・シミ⇒借手負担

また敷金についても名称にかかわらず家賃の滞納や借手の過失で必要となった修繕費に充当する目的のため借手から貸主に交付する金銭であるということが定義され、賃貸契約が終了後、物件が返還されたときは敷金も返金しなければならない、といったことが民法に明文化されました。

②賃貸物件の一部が使用不能になった場合は借手の請求がなくても賃料が減額に

災害等で建物の一部が破損して使用できない、破損により電気やガスなどのライフライン、トイレやお風呂などの設備が使用できないといった場合には、改正前の民法では「賃料の減額を請求できる」と規定されており、賃料の減額には借手が請求する必要がありました。今回の改正では「使用できない部分に応じて賃料は減額される」と明記され、借手の請求は要件でなくなりました。