住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返せる額」で決める

マイホームを探し始めた方から私がよくお聞きするのが「銀行に聞いたら、思っていたよりずっと大きな金額まで借りられると言われました」というお話です。うれしそうにお話しくださる方も多いのですが、私はここで一度立ち止まっていただくようにしています。

なぜなら、住宅ローンで最も多い後悔のひとつが、この「借りられる額」を「返していける額」だと思い込み、枠いっぱいまで借りてしまうことだからです。

特に、これから家庭を築いていく比較的若い世帯の方に、この行き違いが起きやすいと感じています。今日は、私が実際の相談の現場で見てきたことをもとに、その落とし穴についてお話しします。

「借りられる額」いっぱいまでローンが組めてしまう理由

固定費が上がると、暮らしの余裕が消えていく

若い世帯ほど「これから増える出費」を見落としがち

失敗を防ぐ鍵は「物件探しの前」に相談すること

まとめ

「借りられる額」いっぱいまでローンが組めてしまう理由

ご存じない方が意外と多くいらっしゃるのですが、金融機関が提示する借入可能額は「あなたが無理なく返せる額」ではありません。年収に対して、制度上どこまで貸せるかという上限に近い金額です。

借入可能額とは、年収などから算出される「制度上、その人が借りられる上限の金額」のことです。つまり、生活の余裕や将来の出費までは、そこには含まれていません。

年収に応じて上限いっぱいまでローンが組めてしまうため、「これだけ借りられるなら、この物件も手が届く」と、つい予算を引き上げてしまう。ご本人にとっては自然な流れなのですが、ここに落とし穴が潜んでいます。返済していける金額を、実際より高く見誤ってしまうのです。

固定費が上がると、暮らしの余裕が消えていく

借入額を上限まで引き上げると、当然、毎月の返済額も大きくなります。住宅ローンは長ければ35年続く固定費です。この固定費が高くなることの影響は、契約した直後よりも、暮らしが始まってからじわじわと効いてきます。

毎月の返済に加え、マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てでも固定資産税や将来の修繕費がかかります。手取りから固定費を差し引いた残りが、日々の生活や、趣味・旅行といったプライベートに使えるお金です。ここが薄くなると、家は手に入ったのに、暮らしを楽しむ余裕がなくなってしまいます。

私が住宅ローン計画をご一緒するときに大切にしているのは、この「残るお金」から先に考えることです。物価高の影響もあり、住まいの取得に不安を抱えてご相談にいらっしゃる方は近年増えていますが、家計の状況を整理し、無理のない返済計画を立てることで、結果的に支出全体の見直しにつながる場合も少なくありません。

若い世帯ほど「これから増える出費」を見落としがち

この見誤りは、比較的若い世帯に多いと感じています。理由はシンプルで、これから出費が増えていくライフステージにあるからです。

お子さんの誕生や教育費、車の買い替え、親族との付き合いにかかるお金など、今の家計だけを見ていると見えにくい支出が、この先いくつも控えています。契約時点の収支ではぎりぎり回っていても、数年後に立ち行かなくなる。そうならないために、私は「今後どんな出費が、どのくらいのタイミングで増えていきそうか」を、ご相談の早い段階で一緒に整理するようにしています。

行政での相談対応に関わってきた経験からも、「もう少し早く情報が届いていれば」と感じる場面は少なくありません。返せなくなってから立て直すより、借りる前に見通しを立てておくほうが、はるかに選択肢が多いのです。

失敗を防ぐ鍵は「物件探しの前」に相談すること

では、どうすれば「借りすぎ」を防げるのか。答えはとてもシンプルで、物件を探し始める前、あるいは検討している段階で、返済していける額を一度きちんと見立てておくことです。

私がおすすめしているのは、この段階でファイナンシャルプランナー（FP）など、お金の専門家に相談することです。今後の出費や、生活にかかるお金の見通しを踏まえたうえで「この家計なら、いくらまでなら無理なく返していけるか」を先に決めておき、その額を予算の軸にして物件を探せば、「借りられる額」に引きずられて後悔することはぐっと減ります。

私自身は不動産の仲介だけでなく、FPの目線から家計や資産設計まで含めてご相談に応じています。住宅ローン控除の活用や保険の見直しによって生まれた余裕を、将来の資産形成に充てるといった中長期的なご提案もしています。家探しとお金の計画は、本来はひとつながりのものだと考えているからです。