マンションの管理費や修繕積立金を滞納中でも売却は可能なのか？
住宅を売却する方法は、1つの種類だけではありません。
そもそも、なぜ物件を売却する必要があるのかという
背景からも売却方法の選択が分かれてきます。
家の売却をするのであれば、
1：高く買ってくれる人に売りたい
2：早く売りたい
3：質のよい買主様に買ってもらいたい
4：要望のヒアリングと提案をしてくれる不動産会社に
お願いしたいと売主であるあなたは上記のような条件を
掲げるのではないでしょうか。
しかし、家の売却はなかなか思惑通りに進まず紆余曲折
あるものです。
では、少しでも早く売却し成功をしたい場合、どんな
売却方法があり、通常の売却と何が違うのかを深掘り
していきましょう。
中古住宅を早く売却したい理由は？
あなたが早めに売却をしたいと思う背景は下記に当て
はまるか見てみましょう。
もし当てはまるならその先の記事に書いてある売却方法
で進めた方が早期売却に成功するかもしれません。
1：住宅ローンの滞納が続いているため
競売にかけられる前に売りたい
住宅ローンの滞納が続くと競売にかけられ入札をされて
しまいます。
競売の価格は市場価格の5割〜7割程度まで価格が下落し
落札されます。落札価格は住宅ローンの残債に一括で
返済され、売主の手元に残る資金は見込むことができません。
このような理由もあり、住宅ローンの返済が滞ると競売に
かけられる前に任意売却で物件を売却する方法を選ぶ
売主が多いのです。
しかし競売は待ったなしなので、期日までに任意売却が成功
に至らない場合はあきらめなければいけません。
住宅ローンの返済が滞っているための売却は、このような
背景があり、早期に売却を希望しているのです。
2：仕事や親の介護等の理由で遠方に引越しをする
転勤などでやむを得ず遠方に引越しをしなければいけない
場合は、引越しをする前に契約に漕ぎ着けたいものです。
空き家の状態を保っていたとしても所有をしている以上
固定資産税の支払い義務が生じ、一戸建ては維持管理も
定期的に入れなければ、庭に雑草が伸び
ご近所トラブルに繋がりかねません。
さらに、マンションであれば、管理費修繕費も所有をして
いると払い続けなればいけないので、引越しのタイミングで
売却ができることが望ましいです。
3：不動産相続による遺産分割
不動産を複数の相続人で共有している場合は、売却するにも
遺産分割協議で相続人全員の合意を取らなければいけません。
しかし、共同相続人が多ければ多い程、遺産分割協議で
揉める確率が高くなり、なかなか先に進めるのも困難を
極めてしまいます。
そこで、不動産を現金化し相続人で遺産を分割する
「換価分割」をすることで、穏便に解決をすることができます。
4：離婚をすることになった
マイホームを持っている場合は、離婚時の財産分与の観点から
売った不動産を現金化しそれをお互いに財産分与をする
方法が通常の解決策となります。
お互いに弁護士を立てているなら話は早々に解決しますが
話し合いとなるとやはり早期売却をし現金分割で折り合いを
つけるのは一般的でしょう。
通常売却と買取の違い
それでは上記の理由で早期に売却を希望している場合
通常売却と買取のどちらを選択するべきなのでしょうか。
通常売却
通常売却は、売り出し物件とマッチングをする購入希望者を
不動産会社が探す売却方法となります。
物件情報を広く顧客に周知をさせることが必要となり、不動産
サイトや折り込み広告、オープンルームなどその時の状況を考慮
しながら最適な広告方法で顧客に紹介をしていきます。
早ければ3ヶ月以内、売れ残ると半年以上売れないという売却
目処がつけられないところがデメリットではありますが
相場の価格で売ることができ、特別な期限が迫っていないので
あればメリットの多い売却の種類の1つとなります。
買取
通常売却は一般の購入希望者に対し売却をする一方で
買取の買主は不動産会社となります。
不動産会社が買取る目的は、リフォームやリノベーションなど
手を加えて、一般の購入者に再販をすることです。
再販をする上でのコストがかかるため、その分の費用を減額され
市場価格より3割程度安くなると言われています。
しかし、最大のメリットは、買取の契約から現金化までが
非常にタイトなスケジュールとなるため、急いで売却を
しなければいけない方にとっては魅力的な売却方法となります。
デメリットというと、やはり買取価格です。これはどこで
折り合いをつけるかによりますが、早期売却が確実ならば
価格が3割下がっても良しと考えるのか、
市場価格に合わせるのかで買取に向いているかどうかが
分かれるでしょう。
早期売却だけを目的とするなら断然買取がおすすめ
通常売却と買取を比較すると、期限付きで売却をしなければ
いけないのであれば買取を選んだ方が確実に売れ
手元に現金が見込めます。
しかしデメリットも同時に考える必要性があり、売主様自身
でも相場の把握や価格のボーダーラインを決めておき
売却背景を含めた検討がポイントとなります。
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