今が売り時？不動産売却時の査定方法を解説

コロナ禍からなかなな抜け出せない今、不動産は売却には
最適なのか、待った方がよいのか？
不動産市場を踏まえた売り時の解説をします。
さらに売却時の登竜門である不動産査定の3つの方法を
説明しているので不動産の売却を検討している方は査定方法を
ご参考ください。

今が売り時？不動産売却時の査定方法を解説

家の売却を検討する場合、今が売り時なのかどうか損得を
考えた上で売却するか否かを考えます。
不動産価格は世の中の経済状況に顕著に反映していること
もあるため多くの方は売りに出すときの価格が
購入した当時と比べると
横ばいか下がることを予め予測をしていることでしょう。
では、現在も続くコロナ禍では不動産の市場価格や購入者に
変化は生じているのでしょうか？

不況と言われている現在、企業の倒産件数も前年度と比較をすると増加傾向は止まっていません。
そのような中で不動産売却は今なのか、また、もし売却をすると決めた場合の不動産査定方法を解説していきましょう。

コロナ禍で不動産市場は影響が及んだのか？

懸念をされていたコロナ禍での不動産市場の影響は、
2021年現在まで表立った下落は見受けられませんでした。
レインズマーケットデータでのレポートでも首都圏の
成約単価が上昇していることがわかります。

2021年10月度
中古マンション成約物件
件数　3，440万件　　 前年同月比　―5.4％減少
㎡単価　60.49万円/㎡　前年同月比　＋7.9％上昇
価格　3，886万円　 前年同月比　＋6.5％上昇
専有面積　64.24㎡ 前年同月比　―1.4％減少
築年数　23.13年　 前年同月　　22.30年

中古戸建成約物件
件数　1，240万件　　 前年同月比　―4.6％減少
価格　3，572万円　 前年同月比　＋14.1％上昇
土地面積　147.43㎡ 前年同月比　―2.5％減少
建物面積　103.35㎡ 前年同月比　―4.0％減少
築年数　20.80年　 前年同月　　21.87年

データで検証をすると、建物、マンション共に価格が
上昇していることがわかります。
これはコロナ禍によるテレワークの普及から自宅での時間が
必然的に増え、消費者が住環境に目を向けることに加えて
住宅ローンが現在低金利であることも
購入の後押しとなっているという結果がでています。

しかし2022年度は、以前から懸念をされてきた不動産の2022年問題も頭を抱える内容となり
土地の供給過多によって価格が下落するのではないかとも
言われています。

2022年問題は今後注視するべき事柄ですが
価格が安定しているといわれる今の時期と
売却予定の不動産状況を不動産会社と相談をしながら
売却のタイミングを検討するべきでしょう。

不動産査定の方法

不動産査定は大きく分けて2種類の方法で査定があり、
1つは「簡易査定」、もう一つは「訪問査定」
という査定方法となります。

おおよその価格が知りたいときは簡易査定、より正確な価格には訪問査定と使い分けることができます。

簡易査定

「売却は先々になりそうだけれど、おおよその価格が知りたい」という方におすすめなのは、簡易査定です。
目星の不動産会社に電話かネットで依頼をし物件情報を伝えると
過去の成約実績や地域の相場などを考慮したおおよその価格が算出されます。
中には不動産一括査定サイトといった便利なネットサービスもあるので、複数社に簡易査定を依頼することもできます。

訪問査定

「近い将来に本格的に売りに出したいので具体的な売却価格を知りたい」という方は、訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定は、不動産会社がご自宅に直接訪問をし
物件内、周辺環境の現場調査をした上で
算出をする査定方法となります。
実際に現場を見なければ分からない日当たりや物件の
細かな部分、周辺の環境を調査することで
より具体的な売却価格を割り出すことができます。

査定価格の出し方

不動産の査定方法は明確な計算方法が定められておらず
いくつかの計算方法で査定額を算出しています。
複数の不動産会社に査定依頼をすると同じ物件でも
査定価格に差が生じるのは
同じ方法での計算式でないことが理由の1つともいえます。
不動産査定方法には3つの種類の計算方法があるので
不動産会社に査定依頼をした際の参考にしてください。

取引事例比較法

主にマンション、土地の査定時に使われる計算方法が
「取引事例比較法」となります。
査定物件に条件が近い成約物件の坪単価を出し
坪単価と査定物件の広さを掛け合わせ
最終的に出た数字が基本となる価格となります。
さらに物件の築年数やマンションであれば階数
その他立地条件などを考慮し
基本の価格から査定価格を算出します。

原価法

戸建査定の際に使う手法が「原価法」です。
現在の建物を一旦取り壊し、再建築をした場合
どのくらいの価格になるのかを求めそこから減価修正をした
価格が原価法の計算方法となります。

収益還元法

投資用不動産に対しての査定方法は「収益還元法」
を用いられます。
対象の物件が将来どのくらい利益を出すことが
できるのかを基本とし価格を出す評価方法となります。

不動産査定は複数社依頼をすることが大前提

不動産の査定方法は3つの方法で査定をすることができますが
1社だけで考えず、まずは2〜3社程度査定の
依頼をすることをおすすめします。

相場よりも強気の査定価格が出た場合は
口車だけに乗らず、必ず根拠を聞いた上で
信頼のできる不動産会社なのかを判断しましょう。

売却はタイミングも大切です。価格が上昇している
今は売りどきとの見方もあるので
信頼のできる不動産会社と一緒に売却を成功させましょう。