マンション大規模修繕工事、中立的なコンサルタント会社が重要！

【外壁が新しくなったマンション外壁】

サンヴェール須磨妙法寺の区分所有者であったことから、足かけ2年にまたがって大規模修繕委員長を務めさせて頂きました。私はマンション室内、専有部分のリフォームについては専門家ですが、大規模修繕工事の対象となる共用部の工事内容については素人同然です。今回は、マンションの大規模修繕工事を専門にしている「ＮＰＯ法人マンション管理組合サポートセンター」さんがコンサルティングに入ってくれたのでうまく進めることができました。

【錆びてボロボロだった外部ドアも一新されました】

大規模修繕工事で重要なのは下記の点です。
①　過去の修繕工事の内容を全て把握すること。
②　現状の不具合箇所の綿密な調査が出来ること。
③　併せて住民の要望を出来るだけ集めること。
④　それを踏まえて必要と思われる新たな提案ができることです。

今回は、コンサルタントを決めるために公募をし、3社にプレゼンをしてもらって修繕委員と参加した住民の投票でコンサルタントを決めたのです。その後、共通仕様をコンサルさんに作成していただいてから、工事業者の募集となりました。
13社の競争入札を経て、上位3社にプレゼンをしてもらい、最終工事業者が決まりました。

【築28年、住民の高齢化に合わせて手摺も増設しました】

工事着手は今年の2月。完成が今月末なので約6ヶ月～7か月の工期となりました。
今回の大規模修繕工事で素晴らしかったのは、金銭的に予算アップがなく、後回しにしようとしていた提案工事も当初予算で収まったことです。
これは、中立的なコンサル会社を住民が選んだからこその成果です。
大規模修繕工事って、金額は大きくなりますが、全て小さな項目の積み重ねなんですね。
コンサルさんが、工事の進捗状況を細かく把握してくれたおかげで、適正に減額になったのです。
決して値引きなどではありません。

【玄関ドアも交換、ドア枠もカバー工法できれいになりました】

あのような細かなチェックは、住民代表では絶対に無理です。建築業者だけに任せていると、減額部分は報告せず、追加分だけを要求してくるということが世間では聞かれる話です。このＮＰＯ法人は、大規模修繕工事を専業でしているので、知識・経験の両方で施工業者を完全に上回っていたから、住民側に立ったコンサルができたんですね。

【廊下側の面格子も交換されました】

今回はつくづく管理会社主導の修繕工事でなくてよかったと思っています。
管理会社自体は、工事そのものについては素人に毛が生えた程度です。それに工事業者の癒着はよく聞く話です。
決して表には出てきませんが、管理会社が工事会社にバックマージンを要求することは実際に裏話の中では飛び交っているのです。
また、最近、あちこちのマンションで大規模修繕工事の話が進んでいますが、決まった金額を聞いてびっくりするような事例がいくつもあります。今回工事と単純に単価比較するだけでもわかるほどなのです。
なぜ、そんなことを知っているのかって？
その「あちこちのマンション」でリフォームの注文をいただいているからです。

マンションは最低100年持たせないといけないと真剣に思っています。
マンションには、長期修繕計画と修繕積立金制度がありますから、それが可能になります。
でも、本当にマンションを長持ちさせる誠意ある真のプロに頼んでこそできる話です。

外部が長持ちするのなら、次は専有部分のロングライフリフォームが大切になりますね。
森林浴生活は、天然木で結露などのマンションならではの課題をクリアするためにある会社なのです。

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