一括借り上げ方式と自主運営方式(パーセルフ)
一括借り上げ方式のメリットについて
前回のコラムで、一括借り上げ方式の仕組みや注意点についてお書きしましたが、今回はもう少し詳しく解説したいと思います。
土地の一括借り上げ方式について、復習しながら確認していきましょう。
この方式では、土地のオーナーさまとコインパーキングの運営会社が一時使用賃貸契約という契約を結びます。
そしてオーナーさまから土地を借り上げて運営会社がコインパーキングを運営し、運営会社はオーナーさまに月々の賃料を支払うという仕組みです。
では、メリットについて考えてみます。
コインパーキングを運営するための設備費用・工事費用・運営維持費等の資金
などの全てを運営会社が負担してくれるという点、全部委託できるから手間がかからない点などは利点でしょう。
オーナーさまは資金ゼロでも運営できるというものです。
土地さえあれば、資金なしでも始められる…と、乗り気になられた方もおられるかもしれません。
ただし、メリットがあればデメリットもあること忘れてはいけません。
一括借り上げ方式の注意点について
前述の資金ゼロでも運営できることは、メリットかもしれません。
手間がかからないという点は、どうでしょうか。私どもディー・エス・エスの自主運営(パーセルフ)も、機材設置のお手伝いをさせていだたき、保守管理は委託方式なので手間が不要な点は同じです。
では、月々の賃料については、どうでしょう?
「安定収入」というのがベースではあります。
しかしながら、実は、賃料は一定ではないのです。
最初に運営会社は、オーナーさまに一定の賃料を提示してきます。
ただし、採算が合わなければ賃料が下がる可能性があるのです。
そのことについては、契約書にちゃんと書かれています。商売としてペイできなければ、ビジネスは成立しません。
賃料が最初に提示された金額の半額になった…ということもあるようです。
賃料が下がるために、運営会社との契約を打ち切ったという方は、たくさんおられます。一括借り上げ方式からディー・エス・エスの自主運営(パーセルフ)に移行された方も多くおられます。
一方、稼働率がよく収益がある場合でも、賃料以上は見込めないので収益効率としてもよくありません。
メリット、デメリットについてじっくりご検討いただきたいですね。
なぜ、賃料は下がるのか
実は、筆者は、賃料が下がることについてのご相談を、しばしばお受けいたします。オーナーのみなさまは理不尽に感じておられます。
賃料が下がる理由としては、採算が合わない、予測と反してお客が少ない…などがあげられます。
しかし、それは運営会社の宣伝や営業活動がうまくいっていないことの裏返しです。オーナーさまが運営会社に委託している意味がありません。
オーナーさまがよくおっしゃるのは、「自主運営したいけれど、新たな契約を集めるという集客へ不安がある」「営業活動ができそうにない」などが多いです。
ディー・エス・エスの自主運営(パーセルフ)では、しっかりと営業支援もしております。自主運営として、100％収益を獲得していただきながら、バックアップも万全にさせていただきます。
オープン当初は、早く認知してもらうことが重要な要素です。チラシ配布などの宣伝、集客活動の支援も行います。
一括借り上げ方式でせっかく運営会社と契約しても、営業活動がうまくいかずに、採算が合わず、結果的に賃料が下がってしまう…これが一括借り上げ方式の現実なのでしょう。自主運営への切り替えは可能です。
オーナーさまからのご相談は、いつでも受け付けています。どうぞ何でもお気軽にお問い合わせください。
