不動産を売却する際のリスクとは？
こんにちは、アルデ株式会社の林﨑です。
当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます！
明石市内でも人気の高い「JR大久保駅」。
その駅近のマンションが何故早く売れるのか？
その理由について、いくつか述べていきたいと思います。
需給バランスが抜群に良い！
当たり前の話しですが、「売りたい方」と「買いたい方」の両方が
存在しないと、取引きには至らないワケです。
例えば、物販のように、買うつもりは無くても、バーゲンセールや
期間限定キャンペーンがあった場合、「この商品がこの値段だったら、
とりあえず買っても良いかな？」と、なる傾向があります。
しかし、不動産のような高額商品にバーゲンセールがあるハズもなく、
このエリアでこんな家が欲しい、という方が1組、ちょうどそんな物件を
売りたいという方が1組いらっしゃれば、これでOKなんです。
という事は、原則ダンピングの必要性はありませんよね？
現在、JR大久保駅の徒歩数分圏内は、完全に
「売りたい方」＜「買いたい方」
の状態です。
相場通り若しくは多少高めであっても、すぐに成約に至ってます。
逆に、住設機器が全て新品のリノベーション物件であっても、駅まで
少し距離がある（10数分程度）場合、すぐには売れていないのが現状です。
内覧すれば「築年数が古いのに、こんなにキレイになるの？！」となりますが、
現実的には内覧まで話しが進みにくいのです。
購入層は、圧倒的に『駅近＝利便性』を求めています。
駅近って、徒歩で何分くらい？
基本的に「便利な立地」は、商業エリアである駅近に多い、
というコトは皆さん周知の事実です。私鉄でも便利なエリアは
多々ありますが、明石市内ですと、やはりJRの駅近が確実に
人気があります。
その「駅近」ですが、お客様それぞれの感覚ではなく、私達の感覚では、
徒歩5～7分圏内を指します。尚、徒歩1～3分は「駅前」と言って
良いでしょう。
ちなみに、坂が無い（又は少ない）道のりですと、自転車での移動が
容易ですので、徒歩10分くらいの距離は、何とか許容範囲と考えられます。
具体的に大久保エリアですと、
◇大久保町駅前
◇大久保町ゆりのき通
◇大久保町福田
が高い人気を維持しています。
人気が高い理由は？
JR大久保駅南の再開発事業、北側の区画整理事業
（昭和52年～平成33年度予定）により、駅の南北が整備され、
街並みがかなり整ってきました。
さらに、震災後に橋上駅舎となり、駅自体が見違えるほど
キレイになりました。私自身、震災直後に1年程大久保町大久保町に
住んでましたが、その時と比べると、各段に利便性が上がってますので、
現在の人気の高さも十分頷けます。その利便性をざっくりと説明しますね。
JR大久保駅から徒歩10分圏内に、コンビニが5件、スーパーが3件、
金融機関が7件、ショッピングモール有り、小児科・歯科・皮膚科・整形外科など
医療関係多数、と日常生活に必要な施設がたくさん揃っています。
これだけ便利な環境がすでに出来上がっている為、単身者、ファミリー問わず、
幅広い層に支持されているのです。
駅近でも売れにくい物件がある？
逆に、駅近であっても、築年数が20年を超える物件については、
それなりの価格に落ち着いてますので、狙い目はそんな物件では
ないでしょうか？
例えば「プレステージ大久保駅前」という徒歩3分に位置するマンションが
ありますが、1998年築（築19年目）・約56～58㎡・3LDKで、
1，400万円～1，500万円の価格帯です。
住宅ローンを組めば約40，000円前後の月額支払いです（※金利優遇適用時です）。
尚、管理費・修繕積立金・駐車場代を合計しても6万円台で駅近に住めます。
賃貸で借りる場合は、75，000～90，000円の相場ですので、専有面積を
それほど重視しないのであれば、全く問題の無い物件です。
但し、その専有面積についてですが、今は最低でも60～70㎡は欲しい、
という方が増えてますので、強いて言えば、この点が少し売れにくい理由でしょう。
JR大久保駅周辺にお住まいの方に向けてのお話しとなりましたが、売却にしろ
賃貸に出すにしろ、市場への出し方は、それぞれの物件によって異なります。
当社はどちらでも対応可能ですので、
「今の家は、売却か賃貸、どちらが良いのか？」
など、気軽にご相談下さい。
参考コラム：『囲い込み』は業界の常識？！非常識？！
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