『損をしない物件』を狙う！！

こんにちは、アルデ株式会社の林﨑です。
当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます！

マイホームは高額な買い物なので、いざ自分が売却する時には
高めの価格で売りたい！という希望をお持ちの方がほとんどかと
思います。
例えば、携帯電話でもそうですが、8万円で買ったものが、売る時には
5千円…。
それよりは、8万円で買って2万円で売れる方が、当然嬉しいワケです。
動産と同じようには出来ませんが、高額であるがゆえに、何を重要視すれば、
「嬉しい」状態になるのか？答えは単純です。

ポイントは3つ

まず1つ目ですが、「場所・立地」です。
単純に、駅に近い事。
「徒歩5～7分以内」は、ほぼ鉄板でしょう。
「後々場所を変えようがない不動産」ですので、この「立地」を間違えなければ、
2～30年経過しても、賃料相場や売買相場の変動はゆるやかなのが一般的です。
（但し、駅まで距離があっても例外はもちろんあります。）
2つ目は、騒音の大小。駅前は、原則騒がしいものです。
ですが、さすがに線路や高架かぶりつき物件などは、多少敬遠されてしまいます。
もちろん、例外もあります。その建物の構造や窓・サッシの種類等によって、
開口部を閉めていれば、そんなに音が気にならない物件です。
利便性の方が上をいくから気にならないのです。
また、バルコニー側が幹線に面している物件も多少敬遠されます。
電車と違い、排気ガスの問題があるので、ファミリータイプの場合は、
「洗濯物が……」という現実に直面しがちですので。
物件数は少ないと思いますが、出来れば、架線や幹線から少しズレた
立地が良いでしょう。
最後に3つ目は、人口が減少していない街、もしくは増加している街。
インターネットで「○○市　人口　統計」と検索すれば、結構細かい統計が
確認できます。（注：各自治体によります。）
人口が減少傾向の街よりは、これも出来れば、ですが、人口が増加傾向の
ある街の方が良いと考えます。やはり、消費者が増えれば増えるほど、供給側も
増えていく事が多いので、色々なお店（飲食店・コンビニ・100均等）や医療（内科・
小児科・歯科・整形外科等）、金融機関等も充実していきます。
この好循環が続くと、いわゆる「住みやすい街」とか「住みたい街」に成長していくのです。

買う時には安く、売る時には高く

人の「欲」というのは勝手なもので、原則論、人は「損をしたくない」ワケです。
私も当然そうですが（笑）
ここで勘違いされると困るのですが、不動産を1，000万円で購入して、
売却する時には2，000万円で！という欲の事ではありません。
3，000万円で購入して、1，000万円とかで売却はしたくない！という方が
ほとんどでしょう。
要は「損」をしたくないだけです。基準がありそうで、確定的な事は無いに等しい。
未来の事は誰にも分りませんからね。この点で、皆さんは悩むのではないでしょうか？
強いて基準、と言えそうな試算をしてみましょう。
例えば、1，400万円で駅近中古マンションを購入して、管理費・修繕積立金
合計が毎月1．8万円とした場合。それで、購入物件周辺の賃貸で住んだ場合の
賃料が毎月8万円だったとします。固定資産税・都市計画税は年間9万円とします。
そうしますと、
　　◇賃料：1年間－96万円、10年間－960万円　－①
　　◇管理費等：1年間－21．6万円、10年間－216万円　－②
　　◇固定資産税：1年間－8万円、10年間－80万円　－③
　　◇購入時諸費用：140万円　－④
購入価格1，400万円＋必要経費（②＋③＋④）－①＝876万円
という計算となり、10年後に876万円以上で売却出来れば、決して損はしていない、
と言えるワケです。
売却時にも諸費用がかかりますが、購入時と比べると決して大きくはありません。
仮に40万円とした場合、876＋40＝916万円以上で売却出来れば良いのです。
但し、あくまでも未来の事ですので、断言は無理ですが、傾向と対策は練れるハズです。

視覚にとらわれない

そうは言っても、築年数が新しい方が、同じ10年後や15年後でも需要が
あるんじゃないの？と考える方もいらっしゃると思います。
まず、汚いよりは綺麗、古いよりは新しい、不便よりは便利、という感覚は
ほとんどの方に該当するでしょう。但し、実際に「住む」事になった時、いくら
キレイな部屋でも、毎日の通勤が不便、とか、毎日の買い物が不便、となった時、
「あ～、多少古い物件でも、毎日がラクな方が良かったなぁ。」と感じる方が
多いのも事実。
どうしても、物件を内覧した時に「うわっ！すっごいキレイ！」とか「設備がすごい！」と
目を奪われてしまいます。
それ故に「毎日のコト」が遥か彼方へ飛んでいくんですよね。
まぁ、仕方ありませんが…。
逆に、
築年数がそこそこ古く、設備もイマイチ、便利もあまり良くない、けど価格が
安いからこの物件で！！
…こんな風にはなりにくいと思いますが、皆さんいかがでしょうか？
目の前に見えるものも大事ですが、住まい探しでは見えない（又は見えにくい）
事柄に気を付けてみて下さい。
「何故、自分は住まいを探しているのか？」
その本来の目的を見失っては本末転倒です。

前述の内容を踏まえて実際に住む為の物件を購入すると、いざ住み替えが
必要になった時でも、慌てたり、がっかりする可能性が低くなります。
購入時に、ある程度の安心感が生まれるからです。もし、マイホームを手放す
又は貸す時でも、極端に安い価格になる事はないだろう、極端に安い賃料には
ならないだろう、と考える事が可能となります。
この状況は、2軒目取得（住み替え）時にも、当然プラスに働きます。
これが、購入価格から、かなり低い金額で売却となった場合、次を考える時の
足枷となってしまいますので、十分注意して下さい。
簡単な項目ではありますが、将来的に影響が出る大事なポイントでもありますので、
「ブレないマイホーム」取得を、ぜひ実現して下さい。

参考コラム：新快速停車駅は不利？！徒歩5分以内が断然有利！

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